Aprire un B&B, un affittacamere o una casa vacanze in Toscana e Campania nel 2026: SCIA, locazione turistica e CIN

Aggiornata: 10 novembre 2026

Volete aprire un B&B a Siena, un affittacamere a Napoli o affittare una casa in Costiera? La prima domanda è: struttura ricettiva o locazione turistica? Da lì dipende se serve la SCIA o basta una comunicazione al Comune. Abbiamo letto il Testo unico del turismo della Toscana (LR 61/2024), le leggi della Campania sulle strutture extra-alberghiere e sul B&B, le pagine della Regione Toscana sulle locazioni e la guida della Regione Campania (link in fondo). Ciò che non abbiamo confermato lo diciamo. Non è consulenza legale: verificate con il vostro Comune o il commercialista.

Struttura ricettiva o locazione turistica?

Struttura ricettiva extra-alberghiera: affittacamere, bed and breakfast, case e appartamenti per vacanze. È un'attività ricettiva e si apre con la SCIA (segnalazione certificata di inizio attività) al SUAP del Comune.
Locazione turistica o breve: affittate un appartamento ammobiliato, senza i servizi di una struttura ricettiva. Se non è un'impresa, basta una comunicazione al Comune.
In entrambi i casi serve il codice regionale (CIR in Toscana, CUSR in Campania) e poi il CIN nazionale.

Toscana: le strutture del Testo unico (LR 61/2024)

La LR 61/2024 è in vigore dal 9 gennaio 2025; il regolamento di attuazione (d.p.g.r. 47/R/2025) dal 29 agosto 2025. Nel testo originario della legge:

Affittacamere (art. 42) e B&B (art. 43): gestiti in forma imprenditoriale, al massimo 6 camere e 12 posti letto nella stessa unità immobiliare. Il B&B somministra anche la prima colazione.
Case e appartamenti per vacanze (art. 44): gestiti unitariamente in forma imprenditoriale, un solo gruppo di ospiti per casa o appartamento, senza somministrazione di alimenti e bevande. L'articolo non fissa un numero massimo di posti letto.
L'esercizio delle strutture ricettive è soggetto a SCIA, presentata solo per via telematica al SUAP competente (art. 48).
Queste attività sono ammesse solo in immobili con destinazione d'uso turistico-ricettiva (art. 41). Secondo la Regione, il cambio di destinazione va completato entro il 30 giugno 2026: verificate con il Comune se il termine è cambiato.

Toscana: e il B&B familiare?

Secondo la Regione Toscana, affittacamere e B&B non imprenditoriali, cioè gestiti nell'abitazione dove il gestore ha residenza e domicilio, «vengono espunte» dal Testo unico, che regola solo l'attività in forma imprenditoriale.

Le strutture non imprenditoriali già esistenti possono continuare a operare.
Non abbiamo trovato una fonte ufficiale che dica come aprirne una nuova: chiedete al SUAP del vostro Comune prima di partire.
Chi vuole affittare senza impresa può valutare la locazione turistica (sotto).

Toscana: locazioni turistiche senza SCIA

Le locazioni turistiche hanno un titolo a parte nella LR 61/2024 (artt. 58-64). In forma non imprenditoriale (art. 60, modificato dalla LR 9/2026):

Si invia una comunicazione al Comune, per via telematica tramite il SUAP (portale STAR).
Locazione breve: fino a 30 giorni, persona fisica con al massimo due appartamenti. Dal terzo serve la SCIA.
Locazione turistica oltre i 30 giorni: senza impresa, la Regione non indica un limite di appartamenti.
Ogni alloggio riceve un CIR, necessario per ottenere il CIN. Variazioni entro 15 giorni, cessazione entro 30.
I capoluoghi e i Comuni ad alta densità turistica possono fissare criteri e limiti con un regolamento: lì serve un'autorizzazione specifica.

Campania: affittacamere e case vacanze (LR 17/2001)

Dal testo vigente pubblicato dalla Regione:

Affittacamere (art. 2): al massimo 6 camere e 12 posti letto, in non più di due appartamenti dello stesso stabile.
Case e appartamenti per vacanze (art. 3): senza servizi di tipo alberghiero, soggiorni fino a 90 giorni.
Possono essere gestite in forma imprenditoriale oppure, senza impresa, fino a un massimo di 3 unità abitative nella regione, con una dichiarazione sostitutiva.
La legge sanziona chi esercita senza SCIA (art. 15); la guida regionale rinvia alla LR 16/2014 per SCIA e classificazione.

Campania: il B&B (LR 5/2001)

Qui il B&B familiare è previsto espressamente:

È esercitato dal nucleo familiare in parte della propria abitazione, con al massimo 4 camere e 8 posti letto.
Può essere non imprenditoriale (integrazione del reddito familiare) o imprenditoriale (con iscrizione al registro delle imprese).
I titolari devono avere la residenza o lo stabile domicilio nell'abitazione; il soggiorno non supera i 30 giorni consecutivi.
Anche qui serve la SCIA: la legge sanziona chi esercita senza averla presentata (art. 10).

Campania: locazioni turistiche e brevi

Secondo la guida della Regione Campania (ottobre 2025):

Senza impresa non serve la SCIA: prima di iniziare si fa una comunicazione al Comune (dati catastali, indirizzo, unità e posti letto, dichiarazione su igiene e sicurezza).
In forma imprenditoriale serve la SCIA al SUAP.
Il CUSR viene rilasciato dal Comune tramite il sistema regionale; i movimenti degli ospiti si comunicano al Rilevatore Turistico Regionale.
La guida indica ancora la soglia di più di quattro unità: dal 2026 vale quella nazionale di più di due (vedi sotto).

Dal 2026: più di due appartamenti = impresa

Secondo la Regione Toscana, l'art. 1, comma 17, della legge 199/2025 ha modificato il comma 595 della legge 178/2020:

La soglia oltre cui la locazione breve si presume attività d'impresa scende da quattro a due appartamenti.
Vale dal periodo d'imposta 2026, in tutta Italia.
Dal terzo appartamento serve quindi la SCIA al SUAP (art. 13-ter, comma 8, del decreto-legge 145/2023, in vigore dal 2 novembre 2024).
Non abbiamo letto il testo della legge 199/2025 in Gazzetta Ufficiale: per gli effetti fiscali chiedete al commercialista.

Il CIN serve a tutti

Secondo il Ministero del Turismo, il CIN (art. 13-ter del decreto-legge 145/2023, convertito dalla legge 191/2023) è obbligatorio per le strutture turistico-ricettive e per gli immobili in locazione breve o turistica, dal 1° gennaio 2025.

Si ottiene sulla Banca Dati delle Strutture Ricettive (BDSR) con SPID o CIE, partendo dal codice regionale (CIR o CUSR).
Secondo la guida campana va esposto all'esterno dell'edificio e indicato in ogni annuncio: mancato CIN da 800 a 8.000 euro, mancata esposizione da 500 a 5.000 euro.
Lo spieghiamo nella guida /cin-codice-identificativo-nazionale-2026.

Come aiuta iQuota

Pubblichiamo la vostra struttura negli assistenti di IA con prenotazione diretta, pagamento in struttura e senza commissioni, e mostriamo il vostro codice di registrazione. Non sostituiamo SCIA, comunicazioni o CIN e non possiamo garantire che un'IA vi raccomandi.

Volete una pagina ufficiale di prenotazione che l'IA possa leggere e un connettore con i vostri prezzi e la vostra disponibilità reali, senza commissioni? Le prime 30 strutture entrano gratis fino al 30 giugno 2027.

Scopri il programma Founding Hotels (in inglese)

Domande frequenti

Per aprire un B&B in Toscana serve la SCIA?

Sì, se è un B&B del Testo unico: la LR 61/2024 lo prevede in forma imprenditoriale, con al massimo 6 camere e 12 posti letto, e l'art. 48 richiede la SCIA al SUAP.

Affitto un solo appartamento ai turisti: devo presentare la SCIA?

No, se non è un'impresa: in Toscana e in Campania basta una comunicazione al Comune. Servono comunque il codice regionale e il CIN.

Con tre appartamenti in affitto breve cosa cambia nel 2026?

Dal periodo d'imposta 2026 oltre due appartamenti si presume attività d'impresa (legge 199/2025, comma 17, secondo la Regione Toscana): serve la SCIA al SUAP.

Fonti

Altre guide per hotel

Altre guide per hotel →

English