Comprare, vendere o subentrare in un hotel o casa vacanze: CIN e SCIA, scheda Google, Booking.com, Airbnb e recensioni (2026)

Aggiornata: 10 novembre 2026

Quando un hotel o una casa vacanze cambia titolare, l'atto o il contratto di cessione sono solo una parte. Bisogna anche comunicare il subingresso, passare la scheda Google, firmare un nuovo contratto con Booking.com e decidere cosa fare con l'annuncio Airbnb. Questa guida riassume le fonti ufficiali che abbiamo letto (verificate il 10 novembre 2026) e segnala cosa non abbiamo potuto confermare. Non è una consulenza legale: verifica ogni passaggio con il tuo commercialista, notaio o avvocato e con il Comune o la Regione.

La risposta breve

L'essenziale:

SCIA e CIN: il subingresso va comunicato, di norma al SUAP del Comune; il CIN si gestisce nella BDSR del Ministero del Turismo. Se il CIN cambia: non confermato.
Google: la scheda e le recensioni restano se l'attuale proprietario principale trasferisce la proprietà al nuovo. Mettetelo nel contratto.
Booking.com: il cedente avvisa dalla extranet e il subentrante firma un nuovo contratto con i propri dati fiscali e bancari.
Airbnb: il suo centro assistenza dice che non c'è modo di trasferire un account a un altro host.
Spagna (Andalusia): il Decreto 143/2014 annota i cambi di titolarità nel Registro del Turismo previa comunicazione.

Registrazione turistica, Paese per Paese

Ogni amministrazione ha la sua procedura. Ciò che abbiamo letto:

Italia: il manuale BDSR del Ministero del Turismo richiede, per chi opera come delegato, una delega firmata dal titolare con documento d'identità; i dati caricati dalla Regione non si modificano in BDSR ma con un modulo che la Regione verifica; il CIN può risultare «Verificato» o «Revocato». Come si comunica il subingresso nella SCIA dipende da Regione e Comune: non confermato qui.
Spagna (Andalusia): l'art. 6.2.b del Decreto 143/2014 include «los cambios de titularidad» tra i dati annotati nel Registro del Turismo previa comunicazione elettronica (art. 7.1). L'art. 14.1 fissa 15 giorni per comunicare i cambi delle condizioni d'iscrizione; non abbiamo confermato che valga per il cambio di titolare.
Portogallo: il titolare dell'esercizio deve aggiornare i dati del RNAL entro 10 giorni da ogni modifica tramite il Balcão do Empreendedor. Secondo Turismo de Portugal, dopo il DL 76/2024 il cambio di titolarità del registro torna a essere la regola, con possibili limiti nelle aree di contenimento.
Grecia: per gli affitti brevi l'AMA lo ottiene il proprietario (o usufruttuario o sublocatario) con le proprie credenziali TAXISnet. Il cambio di titolare del ΜΗΤΕ di un hotel presso l'EOT: non confermato.

Google: la scheda e le recensioni

La guida ufficiale del Profilo dell'attività dice:

Solo il proprietario principale può trasferire la proprietà principale.
Passaggi: apri il profilo, impostazioni, persone e accesso, scegli l'utente, Accesso, Modifica, Proprietario principale, salva. L'acquirente deve prima essere aggiunto come utente.
Google indica che il trasferimento mantiene tutte le informazioni dell'attività, come le recensioni.
Il nuovo proprietario o gestore deve attendere 7 giorni per usare tutte le funzioni.
Consiglio pratico: scrivi nel contratto di cessione che la scheda Google, il sito e il dominio verranno trasferiti.

Booking.com, Airbnb e Tripadvisor

Ogni piattaforma lo gestisce in modo diverso:

Booking.com (risposta dello staff nella Partner Community): il cedente invia dalla casella della extranet la data del passaggio e nome, email e telefono del subentrante; Booking.com contatta entrambi; il subentrante fornisce dati di fatturazione, partita IVA e IBAN, accetta i termini e, confermato il nuovo contratto, riceve un link per la password.
Booking.com: la struttura può restare offline per un po' e il subentrante deve collegare il proprio channel manager. Se le recensioni restano: non confermato nella guida ufficiale.
Airbnb: il centro assistenza dice che non si possono unire account né trasferire dati o prenotazioni, e che non c'è modo di trasferire un account a un altro host. Che le recensioni non passino al nuovo annuncio non è scritto in modo esplicito nella guida letta.
Tripadvisor: nessuna pagina ufficiale trovata sul cambio di proprietario, solo risposte di utenti nel forum. Non confermato.

Lista di controllo per il passaggio

Prima e dopo la firma:

Prima: chiedi al cedente CIN, codice regionale, SCIA e chi è proprietario principale della scheda Google.
Prima: concordate la data e cosa succede alle prenotazioni già confermate per date successive.
Il giorno del passaggio: avviso a Booking.com dalla extranet del cedente; aggiungere l'acquirente su Google e trasferirgli la proprietà principale.
Dopo: subingresso al SUAP e aggiornamento in BDSR secondo le regole della tua Regione; nuovo annuncio Airbnb; nuovi dati fiscali e bancari su ogni canale.
Controlla che nome, telefono, email e CIN coincidano ovunque: assistenti IA e motori di ricerca leggono queste fonti.

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Domande frequenti

Perdo le recensioni Google se vendo l'hotel?

Secondo la guida ufficiale di Google, se l'attuale proprietario principale trasferisce la proprietà del profilo, le informazioni, comprese le recensioni, vengono mantenute.

Posso passare l'annuncio Airbnb all'acquirente?

La guida di Airbnb dice che non c'è modo di trasferire un account a un altro host né di spostare dati tra account. Di solito l'acquirente crea il proprio annuncio.

Booking.com chiede un nuovo contratto?

Sì: secondo lo staff nella Partner Community, il subentrante fornisce dati fiscali e bancari, accetta i termini e Booking.com conferma un nuovo contratto.

Il CIN cambia con il nuovo titolare?

Non l'abbiamo potuto confermare: il manuale BDSR non tratta il subingresso. Chiedi alla tua Regione o al Comune.

Questa guida sostituisce un avvocato?

No. Non è una consulenza legale: riassume fonti ufficiali e segnala ciò che non è confermato. In Spagna, ad esempio, il riferimento è il Decreto 143/2014 andaluso.

Fonti

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