IMU 2026 per alberghi, B&B, affittacamere e case vacanze: aliquote, quota allo Stato e scadenze

Aggiornato al 10 novembre 2026

L'IMU è l'imposta municipale sugli immobili e la pagano anche alberghi, affittacamere e case vacanze: cambia molto da Comune a Comune, ma le regole di fondo sono quelle della legge 160/2019 (legge di bilancio 2020), articolo 1, commi da 738 a 783. Questa guida riassume quello che abbiamo potuto leggere, a novembre 2026, nel testo della legge pubblicato in Gazzetta Ufficiale, nella pagina tematica della Camera dei deputati, nei documenti dei Comuni di Firenze e Lucca e in un'ordinanza della Cassazione, con le fonti in fondo. Quando un punto non compare in una fonte ufficiale, lo diciamo. Non è una consulenza fiscale: per il vostro caso rivolgetevi al commercialista o all'ufficio tributi del Comune.

Chi paga e su che cosa

Secondo i commi 740 e 761 della legge 160/2019:

Il presupposto dell'IMU è il possesso di immobili: fabbricati, aree fabbricabili e terreni.
L'abitazione principale non paga, salvo che sia accatastata come A/1, A/8 o A/9 (le abitazioni «di lusso»).
L'imposta si paga in proporzione alla quota di possesso e ai mesi dell'anno: un mese conta per intero se lo si possiede per più della metà dei suoi giorni.
La base imponibile dei fabbricati è la rendita catastale rivalutata del 5% moltiplicata per un coefficiente: 160 per le abitazioni (gruppo A escluso A/10) e 65 per il gruppo D escluso D/5, come riassume il Comune di Firenze.

Le aliquote: 0,86% di base, fino all'1,06%

I commi 748-755 fissano le aliquote di base e i margini dei Comuni. Secondo il testo e la pagina della Camera:

Altri fabbricati (seconde case, appartamenti per vacanze, affittacamere non abitazione principale): aliquota di base 0,86%; il Comune può alzarla fino all'1,06% o ridurla fino a zero.
Immobili del gruppo D, dove rientrano gli alberghi in categoria D/2: aliquota di base 0,86%; il Comune può alzarla fino all'1,06% o abbassarla, ma non sotto lo 0,76%.
Abitazione principale in A/1, A/8 o A/9: aliquota di base 0,5%, che il Comune può portare fino allo 0,6% o azzerare, con una detrazione di 200 euro l'anno.
Il comma 755 consente ai Comuni che applicavano la vecchia maggiorazione TASI di arrivare fino all'1,14%: controllate se il vostro Comune la usa.
Dal 2021 i Comuni possono differenziare le aliquote solo per le fattispecie indicate da un decreto del Ministero dell'economia e delle finanze (comma 756).

Alberghi in D/2: lo 0,76% va allo Stato

Il comma 744 riserva allo Stato il gettito degli immobili del gruppo D calcolato allo 0,76%. In pratica:

Se il Comune applica l'1,06%, lo 0,76% va allo Stato e lo 0,30% al Comune, come spiega il Comune di Firenze.
Esempio puramente indicativo: con una rendita catastale di 10.000 euro, la base è 10.000 × 1,05 × 65 = 682.500 euro; all'1,06% l'IMU annua è di 7.234,50 euro, di cui 5.187 euro allo Stato e 2.047,50 euro al Comune.
Le due quote si versano separatamente con il modello F24: i codici tributo non li abbiamo verificati su fonte ufficiale, chiedeteli al commercialista o al Comune.
Non tutte le strutture ricettive sono in D/2: un affittacamere o una casa vacanze in un appartamento resta di norma nel gruppo A e paga come «altro fabbricato». Controllate la categoria nella visura catastale.

B&B nella casa in cui vivete: resta abitazione principale?

È il punto meno chiaro. Ecco cosa abbiamo trovato:

Il comma 741 definisce abitazione principale l'immobile in cui il possessore e il suo nucleo familiare dimorano abitualmente e risiedono anagraficamente; le pertinenze esenti sono al massimo una per categoria C/2, C/6 e C/7.
La Corte di Cassazione, con l'ordinanza n. 8236 del 2 aprile 2026 (caso del Comune di Calenzano, anni 2017 e 2018), ha detto che «la locazione parziale dell'abitazione non impedisce la fruizione dell'esenzione», se il possessore continua a risiedere e dimorare nell'immobile; il Comune può verificare che la dimora sia effettiva.
L'ordinanza parla di locazione parziale a terzi, non di bed and breakfast. Non abbiamo trovato una risoluzione o circolare del Ministero che dica se un B&B gestito nella propria abitazione principale mantenga l'esenzione IMU: non confermato.
Se il B&B è gestito come impresa o in un immobile diverso da quello in cui vivete, l'esenzione per l'abitazione principale non si applica. Per il vostro caso chiedete all'ufficio tributi del Comune o al commercialista.

Scadenze 2026: 16 giugno e 16 dicembre

Secondo i commi 762 e 767:

Si paga in due rate: acconto entro il 16 giugno 2026 e saldo entro il 16 dicembre 2026. Si può anche pagare tutto in un'unica soluzione entro il 16 giugno.
Il saldo di dicembre si calcola con le aliquote del prospetto pubblicato sul sito del Dipartimento delle finanze entro il 28 ottobre; il Comune deve inserirlo entro il 14 ottobre.
Se un Comune non approva nuove aliquote, di solito restano valide quelle dell'anno prima: per il 2026 lo hanno fatto sia Firenze sia Lucca.
Controllate il prospetto delle aliquote del vostro Comune prima di ogni rata.

Il prospetto delle aliquote nel Portale del federalismo fiscale

Una novità ormai a regime. Secondo il comma 757 e la pagina della Camera:

I Comuni approvano le aliquote compilando un'applicazione nel Portale del federalismo fiscale, che genera il «prospetto delle aliquote», parte integrante della delibera.
La legge dice che la delibera approvata senza il prospetto «non è idonea a produrre gli effetti».
L'obbligo doveva partire nel 2024 ma il decreto-legge 132/2023 lo ha spostato al 2025: dal 2025 è obbligatorio.
Secondo la Camera, se manca un prospetto valido si applicano le aliquote di base (0,86% per gli altri fabbricati e per il gruppo D).
I prospetti di tutti i Comuni sono consultabili sul sito del Dipartimento delle finanze; dal nostro controllo notturno la pagina del Dipartimento non si è aperta, quindi verificate direttamente lì o sul sito del vostro Comune.

Firenze e Lucca: le aliquote 2026

Due esempi toscani, dai documenti dei Comuni:

Firenze: per il 2026 vale la delibera del Consiglio comunale DC/2024/00089 del 23 dicembre 2024. Aliquota ordinaria 1,06%, che vale anche per il gruppo D (alberghi in D/2 compresi, che non hanno un'aliquota propria); abitazione principale A/1, A/8 e A/9 allo 0,60% con detrazione di 200 euro; canone concordato 0,57% o 0,46%.
Firenze: lo 0,76% per il gruppo D è previsto solo per alcuni casi agevolati (startup in zone indicate dal Comune, nuovi insediamenti produttivi, cinema e teatri D/3). Le case per affitti brevi non hanno un'aliquota propria.
Lucca: per il 2026 sono confermate le aliquote del 2025 (prospetto ID 4445). Gruppo D 1,06% (D/3 0,76%), altri fabbricati 1,06%, abitazione principale A/1, A/8 e A/9 allo 0,6%, alcune locazioni a canone concordato o a studenti 0,56%.
In tutti e due i Comuni le locazioni turistiche non hanno un'aliquota dedicata: un appartamento per vacanze paga, di norma, l'aliquota degli altri fabbricati. Lo deduciamo dai prospetti: confermatelo con l'ufficio tributi.
L'imposta di soggiorno è un'altra cosa: la pagano gli ospiti e la versa il gestore. Vedi la nostra guida sull'imposta di soggiorno in Toscana.

IMU deducibile dal reddito d'impresa

Per chi gestisce in forma d'impresa, secondo i commi 772 e 773 e la pagina della Camera:

L'IMU sugli immobili strumentali è deducibile dal reddito d'impresa e dal reddito di arti e professioni.
La deduzione è al 100% dal periodo d'imposta 2022; era al 60% per il 2020 e il 2021.
L'IMU non è deducibile ai fini IRAP.
Chi affitta da privato con la cedolare secca non ha reddito d'impresa e quindi non usa questa deduzione. Vedi la nostra guida sulla cedolare secca, che spiega anche quando dal terzo appartamento l'attività si presume d'impresa.

Un po' di storia: le esenzioni COVID del 2020 e 2021

Solo come riferimento storico, secondo il dossier della Camera sul decreto Sostegni:

Nel 2020 il decreto Rilancio (art. 177 del D.L. 34/2020) e il decreto Agosto (art. 78 del D.L. 104/2020) hanno esentato dall'IMU gli immobili D/2 e altri immobili turistici, a condizione che i proprietari fossero anche gestori dell'attività.
Per il 2021 la legge di bilancio 2021 (legge 178/2020, commi 599-601) ha esentato la prima rata per gli immobili legati al turismo e alla ricettività alberghiera.
Queste esenzioni sono finite: nel 2026 non abbiamo trovato esenzioni IMU dedicate alle strutture turistiche.

Perché conta anche per l'IA

Gli assistenti di IA come ChatGPT o Gemini non calcolano la vostra IMU, ma descrivono la vostra struttura a partire da quello che trovano: nome, tipo di struttura, indirizzo, CIN, prezzi. Dati coerenti ovunque aiutano a essere descritti correttamente; i dati fiscali restano tra voi, il commercialista e il Comune.

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Domande frequenti

Qual è l'aliquota IMU per un albergo nel 2026?

Gli alberghi sono di norma in categoria D/2: aliquota di base 0,86%, che il Comune può portare fino all'1,06% o abbassare fino allo 0,76%. Lo 0,76% va comunque allo Stato (legge 160/2019, commi 744 e 753). A Firenze e a Lucca nel 2026 è all'1,06%.

Quando si paga l'IMU nel 2026?

Acconto entro il 16 giugno 2026 e saldo entro il 16 dicembre 2026, oppure tutto entro il 16 giugno (comma 762).

Un B&B nella casa dove vivo paga l'IMU?

L'abitazione principale non paga, salvo A/1, A/8 e A/9. La Cassazione (ordinanza 8236/2026) ha detto che la locazione parziale non fa perdere l'esenzione se ci vivete davvero, ma non parla di B&B e non abbiamo trovato prassi del Ministero sul caso: non confermato, chiedete al Comune.

Una casa vacanze quanto paga?

Se non è la vostra abitazione principale è un «altro fabbricato»: aliquota di base 0,86%, fino all'1,06% (in alcuni Comuni fino all'1,14%). A Firenze e Lucca nel 2026 è all'1,06%.

L'IMU dell'albergo si può dedurre?

Sì, per chi ha reddito d'impresa: l'IMU sugli immobili strumentali è deducibile al 100% dal 2022 (commi 772 e 773), ma non ai fini IRAP.

Dove trovo le aliquote del mio Comune?

Nel prospetto delle aliquote pubblicato sul sito del Dipartimento delle finanze, obbligatorio dal 2025, e di solito anche sul sito del Comune.

Fonti

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