Certificato energetico (APE) per hotel e affitti turistici: serve e va messo negli annunci? (2026)

Aggiornata: 10 novembre 2026

L'etichetta dalla A alla G compare sempre più spesso sui portali. È obbligatoria per il tuo hotel o il tuo affitto turistico? Abbiamo letto il Decreto Legislativo 192/2005 e un interpello del Ministero dell'Ambiente e della Sicurezza Energetica, il Real Decreto spagnolo 390/2021, documenti ufficiali sul sistema SCE portoghese, la legge greca 4122/2013 e la Direttiva (UE) 2024/1275 (link in fondo). Ciò che non abbiamo confermato lo diciamo. Non è consulenza legale: verifica con il tuo consulente o con un certificatore energetico.

Risposta breve

Italia: l'APE serve per vendere o per una nuova locazione e gli annunci devono riportare indice e classe energetica; non abbiamo confermato come si applichi agli affitti brevi turistici e agli hotel.
Spagna: la casa vacanze che si affitta deve avere il certificato e ogni annuncio di vendita o affitto deve riportare la classe energetica.
Spagna: hotel e appartamenti turistici oltre 500 m² utili devono esporre l'etichetta.
Grecia: certificato e classe negli annunci anche per le locazioni brevi; Portogallo: certificato per vendita e affitto, regole sugli annunci non confermate.

Italia: quando serve l'APE

Decreto Legislativo 192/2005 (testo coordinato pubblicato dalla Regione Toscana, vigente al 5-8-2019):

Art. 6: l'APE (attestato di prestazione energetica) serve in caso di vendita o di nuova locazione e va messo a disposizione fin dall'inizio delle trattative.
Il contratto deve contenere una clausola in cui l'acquirente o l'inquilino dichiara di aver ricevuto le informazioni e l'APE.
Art. 6.7: negli edifici aperti al pubblico con più di 500 m² l'APE va esposto all'ingresso o in un luogo visibile.
Esclusi, tra gli altri, i fabbricati isolati sotto i 50 m², i luoghi di culto e i box o le cantine senza climatizzazione (art. 3).
Secondo un interpello del Ministero (17-2-2025), nel rinnovo tacito di una locazione abitativa l'APE scaduto va rinnovato.

Italia: annunci e sanzioni

Art. 6.8: negli annunci commerciali di vendita o locazione vanno indicati l'indice di prestazione energetica e la classe energetica.
Sono escluse le locazioni di edifici residenziali «utilizzati meno di quattro mesi all'anno».
Art. 15: annuncio senza dati energetici, da 500 a 3.000 €; nuova locazione senza APE, da 300 a 1.800 €; vendita senza APE, da 3.000 a 18.000 €.
Non abbiamo trovato una fonte ufficiale che dica se gli affitti brevi turistici o le strutture ricettive rientrano in queste regole. Né abbiamo verificato modifiche successive al 2019: controlla il testo vigente su Normattiva.

Spagna: Real Decreto 390/2021

Testo consolidato (BOE) e pagina ufficiale del Ministero spagnolo (MITECO):

Il certificato serve per vendere o affittare a un nuovo inquilino (art. 3).
Non c'è esenzione per le abitazioni usate meno di quattro mesi l'anno: il Ministero spiega che è stata eliminata e che le abitazioni a uso turistico che si affittano devono essere certificate dal 3 giugno 2021.
Art. 17.3: chi pubblica annunci di vendita o affitto, con qualsiasi mezzo, deve indicare la classe energetica.
Art. 3 e 16: hotel, ostelli e appartamenti turistici oltre 500 m² utili devono avere il certificato ed esporre l'etichetta in un luogo ben visibile.
Il certificato vale al massimo dieci anni (cinque se la classe è G). Il Real Decreto 659/2025 cambia chi può firmare i certificati, non gli obblighi sugli annunci.

Portogallo: SCE

Decreto-Lei 101-D/2020 (non siamo riusciti ad aprire il testo consolidato ufficiale) e documenti ufficiali ADENE e DGEG:

Il certificato serve per vendita e locazione e per i grandi edifici commerciali e di servizi in funzione.
Il Manuale SCE elenca «alojamentos locais» e «hostels» tra le tipologie di commercio e servizi.
La legge ha un articolo sull'esposizione e la pubblicità (art. 22) e sanzioni agli artt. 35-38: testo e importi non verificati.
Non abbiamo confermato se un Alojamento Local o un hotel abbia bisogno del certificato solo per operare.

Grecia: ΠΕΑ

Legge 4122/2013 (testo codificato fino al 20-10-2021, Ministero dell'Ambiente e dell'Energia):

Il certificato serve per vendere e per affittare a un nuovo inquilino, anche con locazione «βραχυχρόνια» (breve) (art. 12).
Dal 1° gennaio 2021 la classe energetica va indicata in tutti gli annunci commerciali di vendita o affitto (art. 12.4).
Edifici oltre 500 m² frequentati dal pubblico: certificato esposto in un luogo visibile (art. 13.6). Sanzioni da 200 a 10.000 € (art. 20).
La legge non definisce «breve» né cita il regime degli affitti turistici: applicazione non confermata.

Europa: cosa arriva

Direttiva (UE) 2024/1275 sulla prestazione energetica nell'edilizia:

Scala solo dalla A alla G (art. 19) e validità massima di dieci anni.
Certificato in caso di vendita, nuova locazione o rinnovo del contratto (art. 20.1).
Indicatore e classe energetica negli annunci, online e offline (art. 20.4).
Ogni Stato deve recepirla. Non abbiamo confermato lo stato del recepimento in Italia, Spagna, Portogallo e Grecia.

Cosa fare

Controlla di avere un APE valido e registrato nel catasto energetico della tua Regione.
Se affitti con contratti di locazione, metti indice e classe energetica negli annunci.
Se la tua struttura è aperta al pubblico e supera i 500 m², chiedi al certificatore se devi esporre l'APE.
Usa la stessa classe su tutti i canali: sito, portali e assistenti di IA.
Per affitti brevi e hotel, chiedi conferma al tuo consulente o alla Regione.

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Domande frequenti

Il mio affitto breve turistico ha bisogno dell'APE?

Il D.Lgs. 192/2005 chiede l'APE per la nuova locazione, ma non abbiamo trovato una fonte ufficiale che chiarisca il caso degli affitti brevi turistici. Chiedi conferma al tuo consulente o alla Regione.

Devo mettere la classe energetica negli annunci?

Negli annunci di vendita o locazione sì (art. 6.8), salvo le locazioni di edifici residenziali usati meno di quattro mesi l'anno. L'annuncio senza dati costa da 500 a 3.000 € (art. 15).

In Spagna vale lo stesso?

In Spagna non c'è l'esclusione dei quattro mesi: le abitazioni turistiche che si affittano devono avere il certificato e gli annunci devono riportare la classe (RD 390/2021).

Fonti

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