Tempesta, incendio, sciopero o strada chiusa: bisogna rimborsare la prenotazione? Cancellazioni per forza maggiore nelle strutture (2026)

Aggiornata: 9 novembre 2026

Arriva un'allerta, un incendio o una strada chiusa e l'ospite chiede i soldi indietro. Devi rimborsare? Abbiamo letto una sentenza della Cassazione, la norma andalusa, la direttiva europea sui pacchetti turistici e l'assistenza ufficiale di Airbnb e Booking.com (link in fondo). Quello che non abbiamo confermato lo diciamo. Non è consulenza legale: verifica con il tuo consulente.

Italia: cosa abbiamo verificato

Cassazione civile, sez. III, 24-7-2007, n. 16315: la finalità turistica entra nella causa concreta del contratto.
Se l'ospite non può utilizzare la prestazione, questa è una causa autonoma di estinzione del contratto.
Il caso: pacchetto turistico a Cuba durante un'epidemia di dengue. Non era un semplice alloggio.
Il testo dell'art. 1463 c.c. (impossibilità sopravvenuta) non l'abbiamo letto in fonte ufficiale: verifica con il tuo consulente.

La direttiva europea sui pacchetti

Direttiva (UE) 2015/2302, letta nella Gazzetta ufficiale UE:

Tutela soprattutto i pacchetti: almeno due tipi di servizi turistici per lo stesso viaggio (art. 3.2).
Nel pacchetto, il viaggiatore può recedere prima della partenza senza spese se ci sono circostanze inevitabili e straordinarie a destinazione (art. 12.2).
Una prenotazione di solo alloggio non è un pacchetto (considerando 15).
Gli Stati possono estendere regole simili ad alcuni contratti singoli, come gli affitti per vacanze (considerando 21). Non abbiamo verificato se l'Italia l'ha fatto.

Tempesta, incendio, sciopero, strada chiusa: casi

Non esiste un elenco ufficiale. Orientamento in base a quanto letto:

Incendio con ordine di evacuazione o accesso chiuso dalle autorità: è il caso più vicino all'impossibilità.
Sciopero dei trasporti: l'alloggio si può comunque fornire. Airbnb lo esclude espressamente.
Meteo abituale per zona e stagione (neve in montagna d'inverno): di solito è prevedibile.
Conserva le prove: allerte ufficiali, ordinanze, foto con data.

Spagna, Portogallo e Grecia

Spagna: il Codice civile (art. 1105) dice che nessuno risponde di eventi imprevedibili o inevitabili. In Andalusia, per le case vacanza, il Decreto 28/2016 (art. 8.4) vieta qualsiasi penalità se si cancella per forza maggiore debitamente giustificata, da entrambe le parti.
Portogallo: il Codice civile (artt. 790.º e 795.º) estingue l'obbligo se la prestazione diventa impossibile senza colpa; chi ha già pagato può chiedere la restituzione. Letto in una copia municipale aggiornata al 1999.
Grecia: non abbiamo letto il Codice civile greco in fonte ufficiale.

Airbnb: eventi gravi che causano disagi

Copre: emergenze sanitarie dichiarate, ordini di evacuazione, azioni militari, interruzioni su larga scala dei servizi essenziali, disastri naturali o meteo grave imprevedibili.
Non copre: meteo prevedibile, cancellazioni di voli o scioperi, avvisi non vincolanti, malattia dell'ospite.
Se si applica: l'ospite cancella con rimborso, qualunque sia la tua politica. Tu puoi cancellare senza penali, ma non incassi quelle date.

Booking.com: forza maggiore e chiusure di emergenza

Decide Booking.com, prenotazione per prenotazione. Copre solo le cancellazioni dell'ospite: cambio date, voucher o rimborso totale del prepagamento.
Se devi chiudere: cancella, chiudi la disponibilità e avvisa. L'ospite non paga penali, anche con tariffa non rimborsabile.
Se l'ospite viene ricollocato e costa di più, la differenza la paghi tu.

Consiglio pratico: una clausola chiara

Scrivila nelle condizioni di prenotazione, prima che l'ospite prenoti:

Cosa intendi per forza maggiore (ordine di evacuazione, accesso chiuso dalle autorità, allerta rossa ufficiale alla data di arrivo…).
Cosa offri: cambio date gratuito, voucher o rimborso, ed entro quando.
Quali prove chiedi e cosa è escluso (meteo stagionale abituale, problemi con i voli).
Che vale per entrambe le parti: se cancelli tu, restituisci quanto incassato.

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Domande frequenti

La sentenza Cass. 16315/2007 vale per una prenotazione di solo alloggio?

Riguardava un pacchetto turistico. Non abbiamo verificato come si applichi a un alloggio prenotato da solo: chiedi al tuo consulente.

Uno sciopero dei trasporti è forza maggiore?

Non c'è una regola generale confermata. Airbnb esclude espressamente scioperi e cancellazioni di voli dalla sua politica.

La direttiva sui pacchetti copre la mia struttura?

Solo se l'alloggio fa parte di un pacchetto. Una prenotazione di solo alloggio non lo è (considerando 15 della Direttiva 2015/2302).

Fonti

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