Tasse sugli affitti brevi 2026: cedolare secca al 21% e al 26% e quando diventa attività d'impresa

Aggiornato al 10 novembre 2026

Chi affitta un appartamento per pochi giorni, da privato, può pagare le tasse con la cedolare secca invece che con l'IRPEF ordinaria. Le regole sono cambiate due volte di recente: la legge di bilancio 2024 ha introdotto l'aliquota del 26% accanto a quella del 21%, e la legge di bilancio 2026 ha abbassato da quattro a due il numero di appartamenti oltre il quale l'affitto breve si presume attività d'impresa. Questa guida riassume quello che abbiamo potuto leggere, a novembre 2026, su Normattiva, nei documenti della Camera dei deputati, nelle circolari dell'Agenzia delle Entrate e in una circolare regionale, con le fonti in fondo. Quando un punto non compare in una fonte ufficiale, lo diciamo. Non è una consulenza fiscale: per il vostro caso rivolgetevi al commercialista o all'Agenzia delle Entrate.

Che cos'è una locazione breve

La base è l'articolo 4 del decreto-legge 50/2017. Secondo la guida dell'Agenzia delle Entrate:

Sono contratti di locazione di immobili a uso abitativo situati in Italia, di durata non superiore a 30 giorni, stipulati da persone fisiche al di fuori dell'attività d'impresa.
Possono includere servizi accessori come la fornitura di biancheria, la pulizia dei locali, il wi-fi e le utenze.
Riguardano le abitazioni delle categorie catastali da A1 a A11, esclusa la A10 (uffici e studi privati), con le relative pertinenze.
Il regime vale anche se il contratto si conclude tramite un'agenzia o un portale online, come Airbnb o Booking.com.

Cedolare secca: 21% su un immobile, 26% sul secondo

La legge di bilancio 2024 (legge 213/2023, articolo 1, comma 63) ha diviso l'aliquota in due. Secondo la circolare 10/E del 2024 dell'Agenzia delle Entrate e la pagina tematica della Camera:

L'aliquota ordinaria della cedolare secca sugli affitti brevi è del 26%, dal 1° gennaio 2024.
Si scende al 21% per una sola unità abitativa, che il contribuente indica nella dichiarazione dei redditi di quell'anno.
Per il secondo appartamento affittato si applica quindi il 26%.
La cedolare secca è un'opzione: chi non la sceglie paga l'IRPEF con le regole ordinarie.
La legge di bilancio 2026 non ha cambiato queste aliquote. Il dossier della Camera ricorda che il disegno di legge iniziale prevedeva il 21% sul primo immobile solo se affittato senza intermediari o portali, ma questa condizione non è entrata nel testo finale: il 21% sul primo immobile resta.

Dal 2026: oltre due appartamenti si presume attività d'impresa

La novità più importante viene dalla legge 30 dicembre 2025, n. 199 (legge di bilancio 2026), articolo 1, comma 17:

Modifica il comma 595 dell'articolo 1 della legge 178/2020: l'anno di riferimento diventa il 2026 e «quattro appartamenti» diventa «due appartamenti».
Effetto, secondo il dossier e la pagina tematica della Camera: dal 2026 il regime fiscale delle locazioni brevi, cedolare secca compresa, si applica solo a chi destina alla locazione breve non più di due appartamenti per periodo d'imposta.
Dal terzo appartamento l'attività di locazione si presume svolta in forma imprenditoriale, e il reddito diventa reddito d'impresa. Fino al 2025 la presunzione scattava dal quinto appartamento.
In sintesi: primo immobile al 21%, secondo al 26%, dal terzo attività d'impresa.
La circolare 10/E del 2024 ricorda che si può essere imprenditori anche sotto la soglia, quando l'attività è organizzata come un'impresa (articolo 55 del TUIR e articolo 4 del decreto IVA, DPR 633/1972): in quel caso il regime delle locazioni brevi non si applica.
Non abbiamo trovato in una fonte ufficiale come si contano gli appartamenti in comproprietà o in sublocazione: chiedetelo al commercialista.

Partita IVA, SCIA e CIN se diventa impresa

Cosa succede quando si supera la soglia:

Il reddito si tassa con le regole del reddito d'impresa, non più con la cedolare secca. Di norma un'attività d'impresa comporta l'apertura della partita IVA e gli adempimenti che ne seguono; non abbiamo trovato un testo ufficiale che lo dica espressamente per gli affitti brevi, quindi verificate tempi e regime con il commercialista.
Sul piano amministrativo, la circolare della Regione Emilia-Romagna del 28 gennaio 2026, che cita la FAQ 7.2 del Ministero del Turismo e l'articolo 13-ter, comma 8, del decreto-legge 145/2023, dice che chi affitta più di due appartamenti rientra nella presunzione di imprenditorialità e deve presentare la SCIA al Comune, sia per le locazioni brevi fino a 30 giorni sia per quelle turistiche oltre i 30 giorni.
La stessa circolare dice che la legge statale non prevede un periodo transitorio e indica due strade per chi già affittava tre appartamenti: passare all'attività imprenditoriale oppure scendere a due appartamenti, aggiornando la comunicazione al Comune. Le regole regionali cambiano: controllate quelle della vostra Regione.
Il CIN serve in ogni caso, con o senza impresa, ed è lo stesso codice da esporre e indicare negli annunci. Vedi la nostra guida sul CIN, che spiega anche i requisiti in più per chi affitta in forma imprenditoriale.

La ritenuta del 21% di agenzie e portali

Quando un intermediario incassa il canone, una parte delle tasse la trattiene lui. Secondo la circolare 10/E del 2024 e la pagina tematica della Camera:

Agenzie immobiliari e gestori di portali online che incassano il canone o intervengono nel pagamento trattengono il 21% al momento di versarlo al proprietario.
Dal 2024 la ritenuta è sempre a titolo d'acconto, qualunque regime abbiate scelto: non chiude il debito d'imposta.
In dichiarazione il proprietario calcola l'imposta dovuta (per esempio il 26% sul secondo immobile), sottrae le ritenute già subite e versa l'eventuale saldo alle scadenze ordinarie.
Gli intermediari esteri senza stabile organizzazione nell'Unione europea devono nominare un rappresentante fiscale in Italia; quelli dell'Unione possono operare direttamente o nominarlo.
Se l'intermediario riceve da voi una partita IVA, può considerare la locazione attività d'impresa e non applicare questi adempimenti (lo dice la guida dell'Agenzia del 2017).
Le piattaforme comunicano inoltre ogni anno al Fisco quanto vi hanno pagato, per la direttiva europea DAC7. Vedi la nostra guida sulla DAC7.

Cosa fare in pratica

Qualche controllo utile prima della prossima dichiarazione:

Contate quanti appartamenti avete destinato alla locazione breve nel 2026: con uno o due potete usare la cedolare secca, dal terzo l'attività si presume d'impresa.
Se ne avete due, decidete quale indicare in dichiarazione per il 21%: l'altro va al 26%.
Conservate le certificazioni delle ritenute che Airbnb, Booking.com o l'agenzia vi rilasciano: servono per scomputarle.
Se avete tre o più appartamenti, parlate per tempo con il commercialista e con il SUAP del Comune di partita IVA e SCIA.
Tenete aggiornato il CIN e usate gli stessi dati (nome, indirizzo, CIN, prezzi) su tutti i canali.

Perché conta anche per l'IA

Gli assistenti di IA come ChatGPT o Gemini non sanno quale regime fiscale avete, ma leggono i vostri annunci, il vostro sito e il CIN. Una struttura con dati coerenti ovunque, CIN compreso, è più facile da descrivere correttamente. I dati fiscali, invece, restano tra voi, il commercialista e l'Agenzia delle Entrate.

Come aiuta iQuota

La pagina ufficiale che iQuota pubblica per ogni struttura mostra in modo coerente nome, indirizzo, CIN, prezzi e prenotazione diretta, nei dati che leggono gli assistenti di IA e i motori di ricerca. iQuota non è un intermediario che incassa i canoni, non applica ritenute, non presenta dichiarazioni per voi e non può garantire che un'IA raccomandi la vostra struttura.

Volete una pagina ufficiale con CIN, prezzi e prenotazione diretta sempre coerenti? I primi 30 hotel entrano gratis fino al 30 giugno 2027.

Scopri il programma Hotel Fondatori

Domande frequenti

Nel 2026 la cedolare secca sugli affitti brevi è al 21% o al 26%?

Tutte e due: 21% per una sola unità che indicate in dichiarazione, 26% per il secondo appartamento. La legge di bilancio 2026 non ha cambiato le aliquote introdotte dalla legge di bilancio 2024.

Da quanti appartamenti l'affitto breve diventa attività d'impresa?

Dal 2026 si presume attività d'impresa se destinate alla locazione breve più di due appartamenti, cioè dal terzo. Fino al 2025 la soglia era più di quattro (legge 199/2025, articolo 1, comma 17).

Se affitto su Airbnb o Booking pago due volte?

No. Il portale trattiene il 21% come acconto; in dichiarazione calcolate l'imposta dovuta, sottraete la ritenuta e versate solo l'eventuale differenza.

Che cosa conta come locazione breve?

Un contratto per un'abitazione in Italia di non più di 30 giorni, stipulato da una persona fisica fuori dall'attività d'impresa, anche con biancheria, pulizia e wi-fi (articolo 4 del decreto-legge 50/2017).

Con tre appartamenti devo aprire la partita IVA?

La legge presume che l'attività sia d'impresa e il reddito diventa reddito d'impresa, che di norma comporta la partita IVA; in diverse Regioni serve anche la SCIA. Verificate il vostro caso con il commercialista e con il Comune.

Il CIN cambia se divento impresa?

Il CIN serve sempre. Cambiano gli adempimenti amministrativi (SCIA e requisiti per l'attività imprenditoriale): vedi la nostra guida sul CIN.

Fonti

Altre guide per hotel

Altre guide per hotel →

English