Casa vacanze in un condominio: il condominio può vietarla? Italia, Spagna, Portogallo e Grecia (2026)

Aggiornata: 9 novembre 2026

Se la tua casa vacanze è in un condominio, i vicini hanno voce in capitolo. In alcuni Paesi il condominio può vietarla; in altri solo in certi casi. Ecco cosa abbiamo verificato in gazzette, siti dei tribunali e pagine ufficiali (link in fondo). Non è consulenza legale: quando non abbiamo potuto confermare qualcosa lo diciamo, e conviene verificarlo con il tuo avvocato o amministratore.

Italia: dipende dal regolamento di condominio

Secondo la Rassegna 2023 della Corte di Cassazione, il regolamento di condominio può imporre divieti e limiti di destinazione alle unità di proprietà esclusiva. Sono servitù reciproche: devono essere espressi con chiarezza (Cass. Sez. 2, n. 15222/2023).
Non basta un generico riferimento ai disturbi da evitare.
La Rassegna non parla di B&B né di affitti brevi.
Quale maggioranza serve, quale tipo di regolamento (contrattuale o assembleare) e se deve essere trascritto: non l'abbiamo confermato in una fonte ufficiale. Chiedi al tuo avvocato o amministratore.

Spagna: dal 3-4-2025 serve il sì della comunità

La Legge organica 1/2025 ha modificato la legge sulla proprietà orizzontale. Secondo il testo consolidato del BOE:

Art. 7.3: per avviare una casa per uso turistico serve prima l'approvazione espressa della comunità dei proprietari, dal 3 aprile 2025.
Senza approvazione, il presidente può chiedere la cessazione e poi agire in giudizio.
Art. 17.12: approvare, limitare, condizionare o vietare l'attività richiede il voto favorevole di 3/5 dei proprietari che rappresentino 3/5 delle quote.
Con la stessa maggioranza si possono fissare quote speciali o aumentare fino al 20 % la tua quota di spese comuni. Questi accordi non hanno effetto retroattivo.
Chi esercitava già l'attività ed era registrato secondo le norme turistiche prima del 3-4-2025 può continuare alle condizioni di quelle norme.
Il Tribunale Supremo (ottobre 2024) ha detto che la comunità può vietare gli appartamenti turistici con 3/5. In Andalusia, il Decreto 28/2016 esclude le case il cui titolo o statuto vieta espressamente l'alloggio turistico.

Portogallo: il condominio può vietarlo per il futuro

Il Decreto-Lei 128/2014, nel testo del Decreto-Lei 76/2024 (in vigore dal 1-11-2024), stabilisce:

Art. 6.º-B: il titolo costitutivo o il regolamento di condominio possono vietare l'alloggio locale. Un divieto successivo richiede 2/3 dei millesimi e vale solo per le registrazioni chieste dopo.
Art. 9.º: per disturbi ripetuti e provati, l'assemblea può opporsi con più della metà dei millesimi; decide il sindaco (câmara municipal). In caso di cancellazione, quell'immobile non può essere alloggio locale fino a 5 anni.
Art. 20.º-A: il condominio può chiedere un contributo aggiuntivo per l'uso delle parti comuni, fino al 30 % della quota annuale.

Grecia: non abbiamo trovato una regola nella legge

La legge 5170/2025 (art. 3) fissa requisiti di sicurezza e assicurazione per gli affitti brevi, ma non parla del regolamento dell'edificio né dell'assemblea.
Se il regolamento dell'edificio (κανονισμός πολυκατοικίας) possa vietarli: non l'abbiamo confermato.

Verifica in 10 minuti

Trova il regolamento di condominio e cerca clausole su destinazione d'uso, attività ricettive o commerciali.
Controlla se il regolamento è richiamato nel tuo atto di acquisto.
Chiedi all'amministratore i verbali recenti: ci sono delibere sugli affitti brevi?
Prepara regole chiare per gli ospiti (rumore, rifiuti, parti comuni).
Se hai dubbi, parlane oggi con il tuo avvocato.

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Domande frequenti

Il condominio può vietare una casa vacanze in Italia?

Il regolamento può imporre divieti di destinazione, ma devono essere scritti con chiarezza (Cass. n. 15222/2023). Maggioranze e tipo di regolamento non li abbiamo confermati in fonte ufficiale: chiedi a un avvocato.

Che maggioranza serve in Spagna?

3/5 dei proprietari che rappresentino 3/5 delle quote (art. 17.12 della legge sulla proprietà orizzontale).

E in Portogallo?

Per vietare l'alloggio locale nel regolamento servono 2/3 dei millesimi, e il divieto vale solo per il futuro (art. 6.º-B del DL 128/2014).

Fonti

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