Βραχυχρόνια μίσθωση σε πολυκατοικία: μπορούν οι συνιδιοκτήτες να την απαγορεύσουν; Ελλάδα, Ισπανία, Πορτογαλία και Ιταλία (2026)

Ενημέρωση: 9 Νοεμβρίου 2026

Αν το κατάλυμά σας είναι σε πολυκατοικία, οι γείτονες έχουν λόγο. Σε κάποιες χώρες μπορούν να το απαγορεύσουν· σε άλλες μόνο σε ορισμένες περιπτώσεις. Αυτά ελέγξαμε σε επίσημα φύλλα, ιστότοπους δικαστηρίων και κρατικές σελίδες (σύνδεσμοι στο τέλος). Δεν αποτελεί νομική συμβουλή: όπου δεν μπορέσαμε να επιβεβαιώσουμε κάτι το λέμε, και καλό είναι να το ελέγξετε με τον δικηγόρο σας.

Ελλάδα: δεν βρήκαμε κανόνα στον νόμο

Ο ν. 5170/2025 (άρθρο 3) ορίζει προδιαγραφές ασφάλειας και ασφάλιση για τα ακίνητα βραχυχρόνιας μίσθωσης, αλλά δεν αναφέρει τον κανονισμό πολυκατοικίας ούτε τη γενική συνέλευση.
Η απάντηση του Υπουργείου Τουρισμού στη Βουλή (9-12-2022) για το άρθρο 111 του ν. 4446/2016 μιλά για το Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής της ΑΑΔΕ, όχι για την πολυκατοικία.
Αν ο κανονισμός πολυκατοικίας μπορεί να απαγορεύσει τη βραχυχρόνια μίσθωση: δεν το επιβεβαιώσαμε. Ελέγξτε τον δικό σας με δικηγόρο.

Ισπανία: από 3-4-2025 χρειάζεται το ναι των ιδιοκτητών

Ο Οργανικός Νόμος 1/2025 τροποποίησε τον νόμο για την οριζόντια ιδιοκτησία:

Άρθρο 7.3: για να ξεκινήσει μια τουριστική κατοικία χρειάζεται πρώτα ρητή έγκριση της κοινότητας των ιδιοκτητών, από τις 3 Απριλίου 2025.
Άρθρο 17.12: έγκριση, περιορισμός ή απαγόρευση θέλει 3/5 του συνόλου των ιδιοκτητών που αντιπροσωπεύουν και 3/5 των μεριδίων. Με την ίδια πλειοψηφία μπορεί να αυξηθεί έως 20 % η συμμετοχή στα κοινόχρηστα. Χωρίς αναδρομική ισχύ.
Όποιος ήδη λειτουργούσε και είχε ενταχθεί στους τουριστικούς κανόνες πριν από τις 3-4-2025 μπορεί να συνεχίσει με τους όρους αυτών των κανόνων.
Το Ανώτατο Δικαστήριο (Οκτώβριος 2024) έκρινε ότι η κοινότητα μπορεί να απαγορεύσει με 3/5.

Πορτογαλία: απαγόρευση μόνο για το μέλλον

Ο τίτλος σύστασης ή ο κανονισμός μπορούν να απαγορεύσουν το alojamento local. Μεταγενέστερη απόφαση θέλει 2/3 των χιλιοστών και ισχύει μόνο για αιτήσεις εγγραφής που γίνονται μετά (άρθρο 6.º-B του DL 128/2014, με το DL 76/2024).
Για επαναλαμβανόμενες και αποδεδειγμένες οχλήσεις, η συνέλευση μπορεί να αντιταχθεί με πάνω από το μισό των χιλιοστών· αποφασίζει ο δήμαρχος. Αν ακυρωθεί η εγγραφή, το ακίνητο δεν μπορεί να γίνει AL έως 5 χρόνια (άρθρο 9.º).
Πρόσθετη εισφορά για τους κοινόχρηστους χώρους: έως 30 % της ετήσιας εισφοράς (άρθρο 20.º-A).

Ιταλία: εξαρτάται από τον κανονισμό

Κατά την επετηρίδα 2023 του Ακυρωτικού (Corte di Cassazione), ο κανονισμός μπορεί να επιβάλει απαγορεύσεις χρήσης στα διαμερίσματα, αρκεί να είναι γραμμένες με σαφήνεια (Cass. n. 15222/2023).
Πλειοψηφίες και είδος κανονισμού για τη βραχυχρόνια μίσθωση: δεν το επιβεβαιώσαμε.

Έλεγχος σε 10 λεπτά

Βρείτε τον κανονισμό της πολυκατοικίας και ελέγξτε αν απαγορεύει επαγγελματική ή τουριστική χρήση.
Ζητήστε από τον διαχειριστή τα πρόσφατα πρακτικά της συνέλευσης.
Δώστε στους επισκέπτες σαφείς κανόνες για θόρυβο, σκουπίδια και κοινόχρηστους χώρους.
Κρατήστε τον αριθμό ΑΜΑ και τα έγγραφα της ασφάλισης σε τάξη.
Αν έχετε απορίες, μιλήστε σήμερα με τον δικηγόρο σας.

Πώς βοηθά η iQuota

Η iQuota δεν δίνει νομικές συμβουλές ούτε διαπραγματεύεται με πολυκατοικίες. Δημοσιεύουμε το κατάλυμά σας στους βοηθούς AI με απευθείας κράτηση και πληρωμή στο κατάλυμα. Άδειες και εγκρίσεις σε τάξη είναι μέρος μιας σοβαρής προσφοράς: τίποτα δεν πρέπει να εμποδίσει μια κράτηση.

Θέλετε μια επίσημη σελίδα κρατήσεων που μπορεί να διαβάσει η AI και έναν σύνδεσμο με τις πραγματικές σας τιμές, χωρίς προμήθεια; Τα πρώτα 30 καταλύματα μπαίνουν δωρεάν έως τις 30 Ιουνίου 2027.

Δείτε το πρόγραμμα Founding Hotels (στα αγγλικά)

Συχνές ερωτήσεις

Μπορεί η πολυκατοικία να απαγορεύσει τη βραχυχρόνια μίσθωση στην Ελλάδα;

Ο ν. 5170/2025 δεν το ρυθμίζει. Αν το επιτρέπει ο κανονισμός πολυκατοικίας δεν το επιβεβαιώσαμε: ελέγξτε τον με δικηγόρο.

Τι πλειοψηφία χρειάζεται στην Ισπανία;

3/5 των ιδιοκτητών που αντιπροσωπεύουν 3/5 των μεριδίων (άρθρο 17.12 του νόμου για την οριζόντια ιδιοκτησία).

Και στην Πορτογαλία;

2/3 των χιλιοστών για απαγόρευση στον κανονισμό, μόνο για το μέλλον (άρθρο 6.º-B του DL 128/2014).

Πηγές

Περισσότεροι οδηγοί για ξενοδοχεία

Περισσότεροι οδηγοί για ξενοδοχεία →

Español · English · Italiano · Português