Vivienda turística en un edificio con vecinos: ¿puede prohibirla la comunidad de propietarios? España, Portugal, Italia y Grecia (2026)

Actualizada: 9 de noviembre de 2026

Si tu piso turístico está en un edificio con vecinos, la comunidad de propietarios tiene mucho que decir. En algunos países puede vetarlo; en otros, solo en ciertos casos. Esto es lo que hemos comprobado en boletines, tribunales y webs oficiales (enlaces al final). No es asesoramiento jurídico: lo que no hemos confirmado lo decimos, y conviene que lo revises con tu abogado o tu administrador de fincas.

España: desde el 3-4-2025 hace falta el sí de la comunidad

La Ley Orgánica 1/2025 cambió la Ley de Propiedad Horizontal. Según el texto consolidado del BOE:

Art. 7.3: para empezar una vivienda de uso turístico necesitas antes la aprobación expresa de la comunidad de propietarios. Se aplica desde el 3 de abril de 2025.
Si funciona sin esa aprobación, el presidente puede exigir que pare y, si no para, ir a juicio (acción de cesación del art. 7.2).
Art. 17.12: aprobar, limitar, condicionar o prohibir la actividad necesita el voto a favor de 3/5 del total de propietarios que, a la vez, sumen 3/5 de las cuotas de participación.
Con la misma mayoría, la comunidad puede fijar cuotas especiales de gastos o subir hasta un 20 % tu parte de los gastos comunes.
Estos acuerdos no tienen efectos retroactivos.

España: ¿y si tu vivienda turística ya existía?

La disposición adicional segunda de la ley dice que, si ya ejercías la actividad y te habías acogido a la normativa turística antes del 3-4-2025, puedes seguir en las condiciones y plazos de esa normativa.
El Tribunal Supremo (Pleno, octubre de 2024, con el texto anterior de 2019) dijo que la comunidad puede prohibir los pisos turísticos por 3/5: «limitar» también incluye prohibir.
En diciembre de 2023 el Supremo dijo que el alquiler turístico es una actividad económica. Si los estatutos ya prohíben expresamente las actividades económicas, el veto vale. Las prohibiciones deben ser claras, precisas y expresas.
Cómo afecta un acuerdo nuevo de 3/5 a una vivienda que ya funcionaba antes: no lo hemos confirmado en una sentencia. Pregúntalo a tu abogado.

Andalucía: lo que añade el Decreto 28/2016

El texto consolidado de la Junta (con cambios hasta el Decreto-ley 1/2025) dice:

Art. 1.3 b): no puede ser vivienda turística la que esté en un edificio cuyo título constitutivo o estatutos prohíban expresamente el alojamiento turístico.
Art. 9.1 g): en la declaración responsable declaras que no está prohibido y que la comunidad lo ha autorizado expresamente cuando la ley estatal lo exige.
Art. 6.2 d): debes informar a los huéspedes de las normas de convivencia de la comunidad (zonas de uso restringido, mascotas, basuras).

Portugal: el condominio puede prohibirlo para el futuro

El Decreto-Lei 128/2014, en la versión del Decreto-Lei 76/2024 (en vigor desde el 1-11-2024), dice:

Art. 6.º-B: el título constitutivo o el reglamento del condominio pueden prohibir el alojamiento local. Si no lo prohíben, abrirlo en un piso no se considera un uso distinto del previsto.
Para prohibirlo después hace falta un acuerdo de 2/3 de la permilagem del edificio. Solo vale para el futuro: afecta a los registros pedidos después del acuerdo.
Art. 9.º: si hay molestias reiteradas y probadas, la asamblea puede oponerse con más de la mitad de la permilagem y una decisión motivada. Decide el presidente de la cámara municipal.
La cámara puede proponer un acuerdo entre las partes (con un provedor del alojamiento local, si existe), en 60 días.
Si cancela el registro, la actividad cesa de inmediato, con audiencia previa. Ese inmueble no puede ser alojamiento local durante el plazo que fije la decisión, hasta 5 años.
Art. 20.º-A: el condominio puede cobrar una contribución adicional por el uso de las partes comunes, de hasta el 30 % de la cuota anual.
Hostels en edificios con viviendas: hace falta un acta de la asamblea que lo autorice.

Italia: depende del reglamento del condominio

Según la Rassegna 2023 de la Corte di Cassazione, el reglamento de condominio puede imponer prohibiciones y límites al destino de los pisos privados. Como son servidumbres recíprocas, deben estar escritos con claridad (Cass. Sez. 2, n. 15222/2023).
Esa reseña no habla de B&B ni de alquiler breve.
Qué mayoría hace falta, qué tipo de reglamento (contractual o aprobado en asamblea) y si debe estar inscrito: no lo hemos confirmado en fuente oficial. Pregúntalo a tu abogado o administrador.

Grecia: no hemos encontrado una regla en la ley

La ley 5170/2025 (art. 3) fija requisitos de seguridad y seguro para el alquiler de corta duración, pero no menciona el reglamento del edificio ni la asamblea de propietarios.
Si el reglamento del edificio (κανονισμός πολυκατοικίας) puede prohibirlo: no lo hemos confirmado. Revisa el tuyo con un abogado.

Revisión en 10 minutos

Busca los estatutos o el reglamento de tu edificio y lee si prohíben actividades económicas o el uso turístico.
En España, si empezaste después del 3-4-2025, guarda el acta con la aprobación de 3/5.
En Andalucía, revisa lo que firmaste en la declaración responsable.
En Portugal, pide al administrador las actas recientes: ¿hay algún acuerdo de 2/3 o de oposición?
Habla con los vecinos antes de que haya quejas: normas claras para los huéspedes evitan conflictos.

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Preguntas frecuentes

¿Qué mayoría necesita la comunidad para aprobar o prohibir un piso turístico en España?

3/5 del total de propietarios que representen 3/5 de las cuotas (art. 17.12 de la Ley de Propiedad Horizontal).

¿Puedo seguir si mi vivienda turística ya funcionaba antes del 3-4-2025?

La ley permite seguir si ya te habías acogido a la normativa turística antes de esa fecha (disposición adicional segunda). Cómo le afecta un acuerdo posterior de la comunidad no lo hemos confirmado: consulta a tu abogado.

¿Puede el condominio cerrar un alojamiento local en Portugal?

Puede oponerse por molestias reiteradas con más de la mitad de la permilagem, pero decide la cámara municipal (art. 9.º del DL 128/2014). Prohibirlo en el reglamento exige 2/3 y solo vale para el futuro.

Fuentes

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