Alquiler de temporada frente a vivienda turística en España (2026): diferencias, registro único y qué cambia

Actualizada: 10 de noviembre de 2026

Muchos propietarios alquilan por meses a estudiantes, sanitarios o trabajadores desplazados y, en verano, por días a turistas. Son dos regímenes distintos, y en 2026 han cambiado los dos frentes: la ley de arrendamientos urbanos, el registro único de arrendamientos y el calendario político. Esta guía resume lo que dicen el BOE, la Junta de Andalucía y el Congreso a 9 de noviembre de 2026, con las fuentes al final. Lo que no hemos podido confirmar lo decimos. No es asesoramiento jurídico: revísalo con tu gestor o abogado.

Dos cosas distintas

La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU, texto consolidado del BOE) las separa así:

Vivienda turística: el artículo 5 e) deja fuera de la LAU la cesión temporal de una vivienda amueblada, comercializada en canales de oferta turística, con finalidad lucrativa y sometida a un régimen turístico propio. Se rige por la norma de tu comunidad autónoma, y su duración «no podrá en ningún caso superar los treinta y un días».
Vivienda temporal (lo que antes se llamaba «de temporada»): el artículo 2.3 la define como el alquiler a quien está fuera de su domicilio habitual por una causa «justificada y acreditable». Puede ser la vivienda entera o una habitación.
El artículo 3 (uso distinto de vivienda) ya no menciona la «temporada» y excluye «en todo caso» los contratos que tengan por objeto «el alojamiento u hospedaje de personas».
Regla práctica: si el huésped viene de vacaciones y lo encuentra en un canal turístico, es vivienda turística; si viene por trabajo, estudios u otra causa y se queda más de un mes con contrato, es vivienda temporal.

Lo que exige ahora la vivienda temporal

Según la LAU consolidada, tras el Real Decreto-ley 29/2026 (BOE del 7 de octubre de 2026, en vigor desde el 8):

La causa va escrita en el contrato y debe ser «real y acreditable». Si se discute, la prueba corresponde al arrendador (art. 7.2).
Duración: más de 31 días y, como regla general, no más de 12 meses (art. 9 bis).
Si dura más de 12 meses sin causa, o se encadenan más de dos contratos seguidos entre las mismas partes sobre la misma vivienda, pasa a ser vivienda habitual, con sus plazos y prórrogas (art. 9 bis.2).
Si falta la causa, el contrato pierde el carácter temporal desde que se firmó (art. 7.2).
El inquilino puede irse pasado un mes, avisando con diez días (art. 11.2).
En contratos temporales sucesivos sobre la misma vivienda, la renta no puede subir más que el índice IRAV (art. 17.8).
Contratos de temporada firmados antes: siguen con las reglas anteriores hasta que acaben, sin prórroga; si se renuevan, ya son vivienda temporal (disposición transitoria octava).

El registro único y el número en los anuncios

El Real Decreto 1312/2024 creó el Registro Único de Arrendamientos y la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos:

Incluía los arrendamientos de corta duración «con finalidad turística o no», con remisión expresa al arrendamiento de temporada. Desde el 1 de julio de 2025 las plataformas debían mostrar el número de registro en el anuncio.
El registro se llevaba en el Registro de la Propiedad o en el de Bienes Muebles.
El Tribunal Supremo, en sentencia de 19 de mayo de 2026 (BOE del 8 de junio de 2026) y otras de 21 de mayo y 1 de junio, anuló el procedimiento de registro único y lo relativo al número de registro (artículos 5, 8, 9 y 10, entre otros).
El fallo no anula expresamente la Ventanilla Única Digital (artículo 7), el canal por el que las plataformas envían datos al Ministerio de Vivienda.
No hemos encontrado en fuente oficial un registro nacional que lo sustituya. Si tu comunidad autónoma exige número para la vivienda turística, ese sigue siendo obligatorio.

Andalucía: dónde termina la vivienda turística

El Decreto 28/2016 de viviendas de uso turístico (texto consolidado de la Junta con los cambios de 2024):

Excluye las viviendas «arrendadas por tiempo superior a dos meses computados de forma continuada a un mismo arrendatario».
Excluye también las cedidas sin contraprestación, las del medio rural (tienen su propia norma) y los conjuntos de tres o más viviendas del mismo titular, que van como apartamentos turísticos.
Presume la finalidad turística si la vivienda se comercializa en canales de oferta turística: agencias de viajes, intermediarios y canales con posibilidad de reserva (art. 3.1).
Consecuencia: entre 32 días y dos meses hay una franja en la que conviene mirar bien cómo se anuncia y con qué contrato. Consúltalo con tu asesor.
No hemos comprobado si hay cambios en el decreto posteriores a 2024.

¿Hay una ley nueva? Lo que pasó en el Congreso

La Proposición de Ley 122/000136, para regular el alquiler temporal y de habitaciones, llegó al informe de Ponencia (Boletín de las Cortes del 2 de diciembre de 2025). No hemos confirmado que se aprobara como ley.
El Real Decreto 806/2026 disolvió el Congreso y el Senado con efectos del 6 de octubre de 2026; las elecciones son el 29 de noviembre.
El artículo 207 del Reglamento del Congreso dice que, disuelto el Congreso, caducan todos los asuntos pendientes, salvo los que corresponden a la Diputación Permanente. Una proposición de ley en trámite decae.
Las reglas de vivienda temporal que hoy recoge la LAU vienen del Real Decreto-ley 29/2026, que el Gobierno aprobó el 6 de octubre. Un real decreto-ley debe ser convalidado por el Congreso (o su Diputación Permanente); a 9 de noviembre de 2026 el BOE no muestra nota de convalidación ni de derogación. No lo hemos confirmado: compruébalo antes de firmar.

«Temporada» para esconder vivienda turística

El preámbulo del Real Decreto-ley 29/2026 habla de «terminar con el fraude que el alquiler de temporada y de habitaciones producen sobre el alquiler de vivienda habitual»: es decir, contratos de temporada que encubren vivienda permanente.
No hemos encontrado en las fuentes oficiales leídas una referencia expresa a usar la temporada para esconder alquiler turístico.
Lo que sí está en la norma: un contrato temporal sin causa real se convierte en vivienda habitual, y en Andalucía anunciar en canales turísticos hace presumir finalidad turística.
Buena práctica: no anuncies un piso «de temporada» en plataformas de vacaciones con estancias de días; si haces las dos cosas, separa canales, contratos y registros.

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Preguntas frecuentes

¿Qué diferencia hay entre alquiler de temporada y vivienda turística?

La vivienda turística se comercializa en canales turísticos, tiene régimen autonómico y no puede superar 31 días (art. 5 e LAU). La vivienda temporal exige una causa real y acreditable, dura más de 31 días y, en general, hasta 12 meses (arts. 2.3, 7.2 y 9 bis LAU).

¿Necesito número del registro único para alquilar por meses?

El Supremo anuló en mayo y junio de 2026 el procedimiento de registro único y el número del Real Decreto 1312/2024. No hemos encontrado un registro nacional que lo sustituya.

¿Qué pasa si encadeno contratos temporales?

Más de dos contratos seguidos entre las mismas partes sobre la misma vivienda, o más de 12 meses sin causa, convierten el contrato en vivienda habitual (art. 9 bis LAU).

En Andalucía, ¿un alquiler de más de dos meses es vivienda turística?

No. El Decreto 28/2016 excluye las viviendas arrendadas más de dos meses seguidos a un mismo arrendatario.

¿Está aprobada la ley de alquileres de temporada?

La proposición de ley decayó con la disolución de las Cortes. Las reglas actuales vienen del Real Decreto-ley 29/2026; su convalidación no la hemos podido confirmar en el BOE.

Fuentes

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