IRPF de la vivienda turística en España (2026): ¿rendimiento del capital inmobiliario o actividad económica?

Actualizada: 10 de noviembre de 2026

Si alquilas un piso o una casa a turistas, Hacienda te pregunta lo mismo cada primavera: ¿es un alquiler o es un negocio? Hemos leído la Ley 35/2006 del IRPF, su reglamento, las páginas de la Agencia Tributaria sobre apartamentos turísticos, dos consultas de la Dirección General de Tributos y la ley de no residentes (enlaces al final). Lo que no hemos podido confirmar lo decimos. No es asesoramiento fiscal: revisa tu caso con tu gestor o asesor.

Resumen

Regla general: lo que cobras por la vivienda turística es rendimiento del capital inmobiliario.
Es actividad económica si tienes al menos una persona empleada con contrato laboral y jornada completa (art. 27.2 de la Ley 35/2006) o si prestas servicios propios de la industria hotelera.
Solo deduces los gastos de los días alquilados, y no tienes la reducción del alquiler de vivienda.
Por los días que la vivienda no está alquilada puede haber imputación de renta.
Si no resides en España, tributas en el Impuesto sobre la Renta de No Residentes: 19 % (UE y EEE) o 24 %.

Capital inmobiliario: el caso normal

Ley 35/2006, arts. 22 y 27.2, y Agencia Tributaria (página actualizada el 13-2-2026):

El alquiler de inmuebles es rendimiento del capital inmobiliario, aunque sea por días o semanas.
Solo pasa a ser actividad económica «cuando para la ordenación de esta se utilice, al menos, una persona empleada con contrato laboral y a jornada completa».
Un contrato a tiempo parcial, una empresa de limpieza externa o un gestor que cobra comisión no cumplen por sí solos ese requisito.
La Dirección General de Tributos (consulta V1643-25) lo aplica así a una habitación alquilada a turistas: sin ese requisito, capital inmobiliario.

Actividad económica: servicios hoteleros

Según la Agencia Tributaria, también es actividad económica si prestas servicios propios de la industria hotelera:

Recepción y atención permanente al cliente en un espacio destinado a ello.
Limpieza periódica del alojamiento durante la estancia y cambio periódico de ropa de cama y baño.
Otros servicios como lavandería, custodia de maletas, prensa o reservas y, a veces, restauración.
NO cuentan como servicios hoteleros: la limpieza y el cambio de ropa a la entrada y a la salida, la limpieza de zonas comunes del edificio ni el mantenimiento y las reparaciones.
Con servicios hoteleros cambia también el IVA (10 %) y declaras rendimientos de actividad económica: más obligaciones. Lo explicamos en nuestra guía sobre el IVA de la noche de hotel y de vivienda turística.

Gastos deducibles y prorrata por días

Ley 35/2006, art. 23.1, y reglamento del IRPF, arts. 13 y 14:

Intereses del préstamo de compra o mejora, reparación y conservación, IBI y otros tributos, seguros, suministros que pagues tú, servicios de terceros (limpieza, gestión), gastos de formalizar el alquiler y amortización.
Amortización: hasta el 3 % anual sobre el mayor del coste de adquisición o el valor catastral, sin contar el suelo.
Intereses más reparación y conservación no pueden superar lo que ingresa esa vivienda; el exceso se deduce en los cuatro años siguientes.
Si la vivienda solo está alquilada parte del año, los gastos (incluida la amortización) se deducen solo por los días alquilados. Si alquilas una parte, solo en la proporción de esa parte (DGT V1643-25).
Guarda las facturas de cada gasto.

Sin la reducción del alquiler de vivienda

Ley 35/2006, art. 23.2:

La conocida reducción (el 60 % de antes, los porcentajes de la Ley 12/2023 y los nuevos del Real Decreto-ley 29/2026, entre el 15 % y el 100 %) es solo para el «arrendamiento de bienes inmuebles destinados a vivienda».
La Agencia Tributaria lo resume así para el alquiler turístico sin servicios hoteleros: «rendimiento del capital inmobiliario, sin ninguna reducción».
La DGT (V1643-25) explica por qué: la reducción exige que el alquiler sirva para «satisfacer la necesidad permanente de vivienda» del inquilino. Con el mismo criterio, tampoco la tiene el alquiler de temporada.
Los nuevos porcentajes del Real Decreto-ley 29/2026 se aplican a contratos de vivienda habitual desde el 1 de diciembre de 2026. Su convalidación no la hemos confirmado en fuente oficial a fecha de esta guía.

Imputación de renta en los días sin alquilar

Ley 35/2006, art. 85, y DGT V2227-20:

Por los días en que la vivienda no está alquilada ni afecta a una actividad económica, imputas una renta: un porcentaje de su valor catastral, en proporción a esos días sobre el total del año.
No se imputa por tu vivienda habitual ni si la vivienda está afecta a una actividad económica.
Para 2026 se aplican los porcentajes del art. 85 vigente (tradicionalmente el 2 %, o el 1,1 % con valor catastral revisado); no hemos podido leer la redacción vigente, así que compruébalo.
Desde el 1 de enero de 2027, el Real Decreto-ley 29/2026 lo cambia por una escala del 1,1 % al 3 % según la suma de valores catastrales, pendiente de su convalidación.

Retenciones

Reglamento del IRPF, arts. 75 y 76:

El alquiler de inmuebles urbanos está sujeto a retención solo cuando lo paga alguien obligado a retener: una empresa u otra entidad, o una persona que actúa en su actividad económica.
Un huésped particular no te practica retención: declaras todo tú en la renta.
Tampoco hay retención si una empresa alquila vivienda para sus empleados o si un mismo inquilino no paga más de 900 € al año.

Si no resides en España

Ley del Impuesto sobre la Renta de No Residentes (RDLeg 5/2004), arts. 13, 24, 25 y 28:

Tributas en el IRNR, no en el IRPF: tipo general del 24 %, o del 19 % si resides en otro país de la UE o del EEE con intercambio de información tributaria.
Solo los residentes en la UE (y EEE con intercambio de información) pueden deducir gastos, si acreditan que están directamente relacionados con el alquiler.
Se declara con el modelo 210. El texto original fijaba plazos trimestrales para el alquiler y el año siguiente para la renta imputada; ha sido modificado y no hemos confirmado los plazos actuales: compruébalos en la sede de la Agencia Tributaria.
Por los días sin alquilar también hay renta imputada.
Con servicios hoteleros, la Agencia Tributaria lo considera rendimiento obtenido mediante establecimiento permanente: otro régimen.

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Las plataformas comunican cada año lo que cobras, la referencia catastral y los días alquilados. Lo explicamos en nuestra guía sobre la DAC7.

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Preguntas frecuentes

¿El alquiler turístico es actividad económica en el IRPF?

Solo si tienes al menos una persona empleada con contrato laboral y jornada completa (art. 27.2 de la Ley 35/2006) o prestas servicios propios de la industria hotelera, como limpieza y cambio de ropa durante la estancia. Si no, es rendimiento del capital inmobiliario.

¿Puedo aplicar la reducción del 60 % a mi vivienda turística?

No. La reducción es para el alquiler de vivienda permanente del inquilino; la Agencia Tributaria indica para el alquiler turístico «sin ninguna reducción».

¿Qué pasa con los días que la vivienda está vacía?

Solo deduces los gastos de los días alquilados y, por los días sin alquilar, imputas una renta en proporción a esos días, salvo que sea tu vivienda habitual.

Fuentes

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