Límites a nuevas viviendas turísticas en Sevilla y la Costa de la Luz en 2026

Actualizada: 8 de noviembre de 2026

Antes de comprar o adaptar un piso para alquiler turístico en Sevilla o en la Costa de la Luz conviene saber si se puede. Esta guía resume la situación a 8 de noviembre de 2026, con las fuentes al final. Lo que viene solo de la prensa se dice como tal. No es asesoramiento legal: para un caso concreto, consulta a un abogado o a tu ayuntamiento.

La respuesta corta

Abrir una vivienda de uso turístico nueva es hoy más difícil que hace dos años:

En Sevilla capital no se autorizan nuevas en 11 barrios del Casco Antiguo y Triana, porque ya superan el 10 % de viviendas turísticas.
Los ayuntamientos andaluces pueden limitar el número por edificio o zona (Decreto 31/2024) y suspender nuevas licencias hasta 3 años (Decreto-ley 1/2025).
Antes de inscribirse en el Registro de Turismo de Andalucía hace falta la licencia o declaración responsable municipal.
Desde el 3 de abril de 2025, en un edificio con comunidad de propietarios hace falta su aprobación expresa por 3/5.

Lo que permite la Junta de Andalucía

Dos normas dan a los ayuntamientos herramientas para limitar:

Decreto 31/2024 (BOJA n.º 24, de 2-2-2024): pueden fijar un número máximo de viviendas de uso turístico por edificio, sector, ámbito, periodo, área o zona.
El mismo decreto subió los requisitos mínimos: 14 m² construidos por plaza (mínimo 25 m²), refrigeración si se alquila de mayo a agosto y calefacción si se alquila de diciembre a marzo.
Decreto-ley 1/2025, de 24 de febrero (BOJA n.º 41, de 3-3-2025): el uso residencial ya no basta; el planeamiento debe admitir el uso turístico y hace falta licencia o declaración responsable municipal.
El ayuntamiento puede suspender licencias de nuevas viviendas turísticas en todo el municipio o en zonas, hasta un máximo de 3 años.
Ojo con guías que dan otros meses para el aire acondicionado: el BOJA dice mayo-agosto y diciembre-marzo.

Sevilla capital: el tope del 10 % por barrio

Según la Gerencia de Urbanismo, el Pleno aprobó el límite el 17 de octubre de 2024 (BOP de Sevilla n.º 210, de 28-10-2024), en vigor desde el 29 de octubre de 2024:

Máximo: el 10 % de las viviendas familiares de cada uno de los 108 barrios.
Sin nuevas autorizaciones (ya superan el 10 %): Santa Cruz, Arenal, Alfalfa, San Bartolomé, Feria, Encarnación-Regina, Santa Catalina, San Lorenzo, San Gil, San Vicente y Triana Casco Antiguo.
Crecimiento controlado (entre el 5 % y el 10 %): San Julián, El Museo y San Bernardo.
En los otros 94 barrios se pueden autorizar hasta llegar al 10 %.
El acuerdo prevé revisarlo al año y después cada 4 años; no hemos encontrado una revisión aprobada.

Sevilla: uso de hospedaje

Desde la modificación del PGOU de 2022, en Sevilla una vivienda de uso turístico necesita uso terciario de hospedaje, con exigencias urbanísticas parecidas a las de hoteles y apartamentos (circular de la Gerencia de Urbanismo). Según la prensa, en diciembre de 2025 se abrió un periodo extraordinario de regularización para viviendas inscritas antes de octubre de 2024 que no habían hecho el cambio de uso; no lo hemos confirmado en el BOP.

Costa de la Luz: Chiclana, El Puerto y Cádiz

Los tres tienen medidas publicadas en el BOP de Cádiz; lo que viene solo de la prensa o de notas del ayuntamiento se dice:

Chiclana: suspensión de licencias y autorizaciones de nuevas viviendas de uso turístico en el Conjunto Histórico (ZSUH 01) y el Ensanche Tradicional (ZSUH 02), por 3 años desde su publicación (acuerdo de la Junta de Gobierno Local de 21-3-2025, BOP de Cádiz n.º 84, de 7-5-2025). Excepciones: rehabilitación integral con licencia de obra mayor previa y obra nueva en el Conjunto Histórico.
El Puerto de Santa María: acuerdo de suspensión de nuevas licencias de viviendas de uso turístico en el término municipal (BOP de Cádiz n.º 79, de 29-4-2025). Según la prensa, hasta 3 años, mientras redacta su nuevo plan general.
Cádiz capital: una modificación del PGOU en vigor desde octubre de 2022 solo permite viviendas turísticas intramuros en fincas catalogadas de nivel 0 y 1, y fuera de las murallas solo en planta baja, primera y segunda.
Cádiz capital, 2025: el Pleno de 13-5-2025 aprobó inicialmente la Modificación Puntual n.º 9 del PGOU, que regula las viviendas de uso turístico en suelo residencial (BOP de Cádiz n.º 105, de 5-6-2025, anuncio 82.344). Según las notas del ayuntamiento, suspende el registro de nuevas viviendas turísticas en toda la ciudad; no hemos podido leer el texto del anuncio, así que el plazo exacto no está confirmado.
En Tarifa, Conil, Vejer y Barbate (Zahara de los Atunes) no hemos encontrado suspensiones ni límites aprobados. Compruébalo en la sede electrónica de tu ayuntamiento antes de invertir.

La comunidad de propietarios

La Ley Orgánica 1/2025 reformó la Ley de Propiedad Horizontal con efectos desde el 3 de abril de 2025:

Quien quiera destinar su piso a uso turístico necesita la aprobación expresa previa de la comunidad (artículo 7.3).
La mayoría es de 3/5 del total de propietarios que representen 3/5 de las cuotas (artículo 17.12).
Los acuerdos no son retroactivos: las viviendas que ya funcionaban legalmente antes conservan su situación.
Aun así, la comunidad puede limitar o condicionar la actividad con esa misma mayoría.

Qué hacer antes de abrir una nueva

Una lista corta:

Pregunta en urbanismo si tu parcela admite el uso turístico y si hay suspensión o tope en tu zona.
Consigue la licencia o declaración responsable municipal antes de la inscripción en el Registro de Turismo de Andalucía.
Si es un piso en comunidad, lleva el punto al orden del día de la junta y guarda el acta.
Revisa los requisitos de superficie, climatización y equipamiento del Decreto 28/2016 actualizado.

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Preguntas frecuentes

¿Se pueden abrir nuevos pisos turísticos en el centro de Sevilla en 2026?

En 11 barrios del Casco Antiguo y Triana, no: ya superan el tope del 10 % aprobado en octubre de 2024. En los demás barrios, solo hasta llegar al 10 %.

¿Necesito permiso de la comunidad de vecinos para un piso turístico?

Sí, desde el 3 de abril de 2025 hace falta su aprobación expresa por 3/5 de propietarios y cuotas.

¿Puede un ayuntamiento andaluz suspender las licencias de viviendas turísticas?

Sí. El Decreto-ley 1/2025 permite suspenderlas en todo el municipio o en zonas, hasta 3 años.

Fuentes

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