¿Tengo que darme de alta como autónomo por mi vivienda turística o mi hostal? RETA, habitualidad y cuotas 2026

Actualizado: 10 de noviembre de 2026

Es la pregunta que más se repite entre propietarios de viviendas turísticas: ¿hace falta ser autónomo? No hay una respuesta única, y no te vamos a decir que no tienes que darte de alta. Explicamos los criterios de la Ley General de la Seguridad Social (Real Decreto Legislativo 8/2015), la tabla de cotización de 2026 (Orden PJC/297/2026 y Real Decreto-ley 3/2026), la cuota reducida del Estatuto del trabajo autónomo y lo que han dicho los tribunales. Las fuentes están al final; lo que no hemos confirmado, lo decimos. No es asesoramiento jurídico: para tu caso, consulta a la Tesorería General de la Seguridad Social o a un asesor laboral.

La respuesta corta

Lo que dice la ley y lo que no dice:

Deben estar en el RETA las personas físicas que realicen una actividad económica a título lucrativo «de forma habitual, personal, directa, por cuenta propia» (art. 305.1 de la LGSS, RDLeg 8/2015).
La ley no dice cuántas viviendas, noches o euros hacen falta. La habitualidad se valora caso por caso.
Un hostal o una pensión que gestionas tú en persona es, por naturaleza, una actividad empresarial de alojamiento: lo normal es que exija alta. Confírmalo con la Seguridad Social o tu asesor.
En una vivienda turística depende de cómo la explotas: servicios que prestas, si te dedicas tú, ocupación, ingresos y continuidad.
La Tesorería puede dar de alta de oficio a quien considere que cumple los requisitos (un tribunal anuló una de estas altas en 2025, ver abajo).
No hemos encontrado un criterio oficial publicado de la Seguridad Social específico para el alquiler turístico.

Qué norma dice qué: Seguridad Social no es IRPF

Se confunden a menudo tres reglas distintas:

IRPF (Hacienda): el alquiler es actividad económica «únicamente cuando» se utiliza al menos una persona empleada con contrato laboral y a jornada completa (art. 27.2 de la Ley 35/2006, en la redacción de la Ley 26/2014). Es una regla fiscal; antes de esa reforma se pedía además un local, dato que no hemos confirmado en esta revisión.
IRPF, criterio de la AEAT: también es actividad económica si prestas servicios propios de la industria hotelera (recepción y atención permanente, limpieza periódica durante la estancia, cambio periódico de ropa, lavandería, custodia de maletas). No lo son la limpieza a la entrada y salida ni el mantenimiento.
Seguridad Social: el criterio es el del art. 305 de la LGSS (habitual, personal y directa). Un tribunal ha dicho que la definición fiscal «no condiciona» la de Seguridad Social y que no tener un empleado no excluye por sí solo la actividad económica.
Por eso, tributar como capital inmobiliario en el IRPF no significa automáticamente que no tengas que darte de alta, ni al revés.
La parte fiscal está en nuestra guía /irpf-vivienda-turistica-capital-inmobiliario-actividad-economica-2026 y el alta censal en /iae-alta-censal-hotel-vivienda-turistica-epigrafe-2026.

Habitualidad: qué han dicho los tribunales

La jurisprudencia usa indicios, no un umbral fijo:

El Tribunal Supremo (Sala Social, 29-10-1997) admitió que superar el salario mínimo interprofesional (SMI) puede ser un indicador adecuado de habitualidad.
El Tribunal Supremo (Sala Contencioso-Administrativa, sentencia 941/2025, de 10 de julio) aclara que ganar menos del SMI no excluye por sí solo la habitualidad: es un indicio más.
Tribunal Superior de Justicia de Castilla y León, sentencia de 3-4-2025 (según una reseña no oficial; no hemos leído el texto completo): anuló el alta de oficio de una propietaria con un único inmueble en Segovia, ocupado menos del 22 % de los días del año y con ingresos inferiores al SMI.
Indicios que suelen pesar: varias viviendas, ocupación alta todo el año, gestión diaria por ti mismo, servicios de tipo hotelero, ingresos por encima del SMI.
Si delegas toda la gestión en una empresa, la «actividad personal y directa» es más discutible; no hemos encontrado criterio oficial sobre este caso.

Comunidades de bienes y sociedades

El art. 305.2 de la LGSS incluye expresamente:

Comuneros de comunidades de bienes y socios de sociedades civiles irregulares, salvo que su actividad se limite a la mera administración de los bienes puestos en común (letra d).
Consejeros y administradores de sociedades de capital (SL, SA) con control efectivo de la sociedad; en todo caso hay control con al menos la mitad del capital (letra b). Hay otras presunciones que no detallamos aquí.
Cónyuge y parientes que trabajen habitualmente contigo sin ser asalariados (letra k).
No están comprendidos los socios de sociedades de capital cuyo objeto sea solo la mera administración del patrimonio de los socios (art. 306.2).
Para los administradores con control (letra b), la deducción por gastos genéricos al calcular los rendimientos es del 3 % en lugar del 7 % (art. 308).

Cómo se cotiza en 2026: ingresos reales

Desde 2023 se cotiza por rendimientos netos (RDL 13/2022, art. 308 de la LGSS):

Eliges una base según los rendimientos netos mensuales que prevés; puedes cambiarla durante el año. Es provisional.
Al año siguiente la Seguridad Social regulariza con los datos de Hacienda: si cotizaste de menos, pagas la diferencia; si de más, te devuelven de oficio.
Los rendimientos computables se reducen con una deducción por gastos genéricos del 7 % (3 % para administradores con control).
Para 2026, como no hay nuevos Presupuestos, se aplican las tablas previstas para 2025 en el RDL 13/2022, con base máxima de 5.101,20 € (RDL 3/2026, art. 3.4). La Orden PJC/297/2026 (art. 18) las publica.
Tipos 2026: contingencias comunes 28,30 %, profesionales 1,30 %, cese de actividad 0,9 %, formación profesional 0,1 % y mecanismo de equidad intergeneracional 0,90 %: en total 31,5 % (suma nuestra).
Si además trabajas por cuenta ajena (pluriactividad), puedes recuperar el 50 % de lo cotizado por contingencias comunes por encima de 17.323,68 € (RDL 3/2026, art. 3.5).

Tabla de bases 2026 (euros al mes)

Orden PJC/297/2026, art. 18; rendimientos netos mensuales y base mínima del tramo:

Tabla reducida: hasta 670 €, base mínima 653,59 €; de 670 a 900 €, 718,95 €; de 900 a 1.166,70 €, 849,67 €.
Tabla general: de 1.166,70 a 1.300 €, 950,98 €; de 1.300 a 1.500 €, 960,78 €; de 1.500 a 1.700 €, 960,78 €; de 1.700 a 1.850 €, 1.143,79 €.
De 1.850 a 2.030 €, 1.209,15 €; de 2.030 a 2.330 €, 1.274,51 €; de 2.330 a 2.760 €, 1.356,21 €; de 2.760 a 3.190 €, 1.437,91 €.
De 3.190 a 3.620 €, 1.519,61 €; de 3.620 a 4.050 €, 1.601,31 €; de 4.050 a 6.000 €, 1.732,03 €; más de 6.000 €, 1.928,10 €. Base máxima: 5.101,20 €.
Ejemplo (cálculo nuestro, sin cuota reducida): con la base mínima del primer tramo, 653,59 € x 31,5 % = unos 205,88 € al mes; con la del primer tramo general, 950,98 € x 31,5 % = unos 299,56 €.

La cuota reducida («tarifa plana»)

Art. 38 ter de la Ley 20/2007 y RDL 13/2022:

Primeros 12 meses naturales completos desde el alta con una cuota reducida, sin cotizar por cese de actividad ni formación profesional.
Otros 12 meses si tus rendimientos netos anuales son inferiores al SMI (lo declaras al pedirla).
Requisito: alta inicial o no haber estado de alta en el RETA en los 2 años anteriores (3 si ya la disfrutaste).
Se pide al darte de alta. No se aplica a familiares colaboradores hasta el segundo grado.
Cuantía: 80 € al mes en 2023-2025 (RDL 13/2022); desde 2026 la fija la Ley de Presupuestos. No hemos confirmado en fuente oficial la cifra vigente en 2026: pregúntala a la Seguridad Social al darte de alta.

Qué hacer

Describe tu caso por escrito: número de viviendas o plazas, servicios que prestas, quién gestiona, días ocupados e ingresos previstos.
Consulta a la Tesorería General de la Seguridad Social o a un asesor laboral antes de empezar la temporada.
Si te das de alta, pide la cuota reducida en ese mismo trámite y elige una base realista: la regularización llega después.
Coordina el alta en Hacienda (modelo 036/037 e IAE) con el alta en la Seguridad Social.

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Preguntas frecuentes

¿Tengo que ser autónomo para alquilar una vivienda turística?

Depende de si la actividad es habitual, personal y directa (art. 305 de la LGSS, RDLeg 8/2015). La ley no fija un número de viviendas ni de ingresos; los tribunales valoran indicios como la ocupación, los servicios y si superas el SMI. Consulta tu caso a la Seguridad Social o a un asesor.

Si no tengo un empleado a jornada completa, ¿me libro del RETA?

No necesariamente. La regla de la persona empleada a jornada completa es del IRPF (art. 27.2 de la Ley 35/2006). Para la Seguridad Social cuenta el art. 305 de la LGSS, y un tribunal ha dicho que no tener empleado no excluye por sí solo la actividad económica.

¿Cuánto paga un autónomo en 2026?

Depende de tus rendimientos netos: las bases mínimas van de 653,59 € a 1.928,10 € al mes (Orden PJC/297/2026) y el tipo total es del 31,5 %. Al empezar puede aplicarse una cuota reducida 12 meses; su cuantía en 2026 no la hemos confirmado en fuente oficial.

Fuentes

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