IAE y alta censal de hoteles, hostales y viviendas turísticas en 2026: qué epígrafe y qué modelo

Actualizado: 10 de noviembre de 2026

Antes de cobrar la primera noche hay que darse de alta en Hacienda, y casi todo el mundo se pregunta lo mismo: ¿en qué epígrafe del IAE y con qué modelo? Leímos las tarifas del Impuesto sobre Actividades Económicas (Real Decreto Legislativo 1175/1990, en el BOE), el artículo 82 de la Ley de Haciendas Locales, la Orden HAC/1526/2024 que suprimió el modelo 037 y cinco consultas vinculantes de la Dirección General de Tributos (DGT). Las consultas las leímos en copias no oficiales, porque la base de datos de la DGT no se abrió. Los enlaces están al final. Lo que no confirmamos, lo decimos. No es asesoramiento fiscal: para tu caso, habla con tu asesor.

La respuesta corta

En noviembre de 2026, según las tarifas del IAE y la doctrina de la DGT:

Hotel o motel: grupo 681. Hostal o pensión: grupo 682. Fonda o casa de huéspedes: grupo 683. Hotel-apartamento: grupo 684.
Vivienda turística o apartamento turístico que no es hotel ni hostal: grupo 685, «Alojamientos turísticos extrahoteleros».
Epígrafe 861.1, «Alquiler de viviendas»: para el alquiler de vivienda sin servicios, no para el hospedaje.
Las personas físicas están exentas del IAE, y también las sociedades con un importe neto de la cifra de negocios inferior a 1.000.000 € (art. 82.1 c) de la Ley de Haciendas Locales).
Exento no quiere decir sin trámites: hay que darse de alta en el censo con el modelo 036 y elegir el epígrafe. El modelo 840 solo lo presenta quien no está exento.
El registro turístico de tu comunidad (en Andalucía, el Registro de Turismo de Andalucía) es otro trámite, aparte del de Hacienda.

Los epígrafes del hospedaje, uno a uno

Real Decreto Legislativo 1175/1990, sección primera, agrupación 68 «Servicio de hospedaje»:

681: servicio de hospedaje en hoteles y moteles. La cuota va por habitación según las estrellas.
682: hostales y pensiones, por habitación según las estrellas.
683: fondas y casas de huéspedes, con una cuota única por habitación.
684: hoteles-apartamentos, por habitación según las estrellas.
685: alojamientos turísticos extrahoteleros, con la cuota por alojamiento según las llaves.
686: explotación de apartamentos privados a través de agencia o empresa organizada, que es lo de las agencias que comercializan pisos de otros por su cuenta y riesgo (consulta V3126-19).
En 681 a 685, si el establecimiento abre menos de ocho meses al año, la cuota es el 70 %.
Regla 4.ª 2.F de la instrucción: los servicios complementarios (lavandería, garaje, etc.) que el establecimiento de hospedaje presta solo a sus clientes no pagan cuota aparte.
La categoría (estrellas, llaves, hostal o pensión) la da la normativa turística de tu comunidad, no Hacienda. La DGT lo dice en la consulta V2318-22.

Vivienda turística: ¿685 o 861.1?

Lo que dicen las consultas de la DGT que leímos:

V2318-22 (noviembre de 2022): el hospedaje implica «la prestación de una serie de servicios», mientras que el arrendamiento se limita a poner el inmueble a disposición. Si hay hospedaje, no es 861.1 sino la agrupación 68.
V3126-19 (2019) y V0309-25 (marzo de 2025): la vivienda que se alquila a turistas, con limpieza o cambio de sábanas a la salida, va al grupo 685.
V1494-26 (junio de 2026): una persona física que alquila una vivienda de uso turístico y solo entrega y recoge las llaves también va al 685. El 861.1 queda para el alquiler simple, sin ningún servicio.
V0358-26 (febrero de 2026): una sociedad que alquila viviendas (alquiler normal) va al 861.1.
En la práctica, la DGT pone la vivienda turística en el 685 incluso con pocos servicios. Dónde está la línea exacta del «alquiler sin servicios» no lo tenemos confirmado; si dudas, pregunta a tu asesor o plantea una consulta a la DGT.
Si tienes varias viviendas turísticas, el 685 cuenta por alojamiento. Si las comercializas como agencia para otros propietarios, mira el 686.

La exención del IAE

Ley de Haciendas Locales (Real Decreto Legislativo 2/2004), art. 82.1:

Letra c): están exentas las personas físicas, residan o no en España. Si eres autónomo con un hostal o una vivienda turística, no pagas IAE.
Letra c): también lo están las sociedades, sociedades civiles y entidades del art. 35.4 de la Ley General Tributaria con un importe neto de la cifra de negocios inferior a 1.000.000 € (redacción de la Ley 11/2021). Los no residentes, solo si actúan mediante establecimiento permanente.
Letra b): quien empieza una actividad está exento los dos primeros períodos impositivos. No cuenta como inicio la actividad que ya ejercía otro titular (fusiones, escisiones, aportaciones de ramas de actividad).
Una sociedad que gestiona un hotel y supera el 1.000.000 € sí paga IAE, con la cuota de su grupo y las ordenanzas de su ayuntamiento.
Hay una proposición de ley en el Congreso (124/000032, publicada en junio de 2025) que propone subir el umbral a 2.000.000 €. A noviembre de 2026 no consta aprobada: sin confirmar.

El alta: modelo 036 y, solo si no estás exento, 840

Modelo 037: ya no existe. La Orden HAC/1526/2024 (BOE de 9 de enero de 2025) lo suprimió y, desde el 3 de febrero de 2025, el modelo 036 es la única declaración censal.
Si estás exento del IAE por todas tus actividades, el modelo 036 hace de alta en el IAE: ahí marcas el epígrafe y no presentas el 840 (art. 4 de la Orden EHA/1274/2007, citado en la consulta V1494-26).
Si no estás exento, presentas además el modelo 840 de alta en la matrícula del IAE, antes de que pase un mes desde el inicio de la actividad (art. 5 del Real Decreto 243/1995, citado en la consulta V0358-26).
Cambios (otra vivienda, más habitaciones, otro epígrafe) y bajas también se comunican, con el 036 o, si no estás exento, con el 840.
El alta censal es la que fija qué actividad haces ante Hacienda, y de ella dependen otros trámites (IVA, retenciones). Hazla antes de empezar.

IAE e IVA no son lo mismo

El epígrafe del IAE no decide el IVA. Estar en el 685 no significa por sí solo que tengas que cobrar IVA.
Lo que cambia el IVA de una vivienda turística es si prestas servicios propios de la industria hotelera (Ley del IVA, art. 20.Uno.23.º e')), y hay un cambio anunciado desde el 1 de diciembre de 2026.
No lo repetimos aquí: lo explicamos en la guía /iva-noche-hotel-vivienda-turistica-tipos-2026.

Andalucía: el registro turístico va aparte

Para ofrecer una vivienda con fines turísticos en Andalucía hay que presentar una declaración responsable e inscribirla en el Registro de Turismo de Andalucía (Decreto 28/2016). La inscripción es gratuita, según las preguntas frecuentes de la Junta.
La resolución da una signatura del tipo VFT/MA/00000 que tiene que aparecer en toda la publicidad, también en tu web y en los anuncios.
Ese registro no sustituye al alta en Hacienda, ni el 036 sustituye al registro turístico: son dos trámites distintos.
Hoteles, hostales y apartamentos turísticos tienen su propio procedimiento turístico; pregunta en la delegación de turismo de tu provincia.

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Preguntas frecuentes

¿En qué epígrafe del IAE se da de alta una vivienda turística?

Según la DGT, en el grupo 685, «Alojamientos turísticos extrahoteleros», también con pocos servicios (consultas V0309-25 y V1494-26). El epígrafe 861.1 es para el alquiler de vivienda sin servicios.

¿Tengo que pagar IAE por mi hostal o mi vivienda turística?

No si eres persona física, ni si eres una sociedad con un importe neto de la cifra de negocios inferior a 1.000.000 € (Ley de Haciendas Locales, art. 82.1 c)). Aun así tienes que darte de alta en el censo con el modelo 036.

¿Sigue existiendo el modelo 037?

No. La Orden HAC/1526/2024 lo suprimió y, desde el 3 de febrero de 2025, el alta censal se hace con el modelo 036. El 840 solo lo presenta quien no está exento del IAE.

Fuentes

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