La factura de comisión de Booking.com, Airbnb o Expedia: IVA por inversión del sujeto pasivo, modelos 303 y 349 y alta en el ROI (2026)

Actualizada: 10 de noviembre de 2026

Cada mes llega la factura de comisión de Booking.com, Airbnb o Expedia, muchas veces sin IVA y con una frase sobre la «inversión del sujeto pasivo». ¿Qué tienes que hacer con ella? Hemos leído la Ley del IVA (BOE) y las páginas de la Agencia Tributaria (enlaces al final). Lo que no hemos podido confirmar lo decimos. No es asesoramiento fiscal: revísalo con tu gestor.

La regla general

Ley 37/1992 del IVA y página «Prestaciones de servicios» de la Agencia Tributaria:

Un servicio prestado a un empresario establecido en España se entiende realizado en España (art. 69.Uno.1.º).
Si quien presta el servicio no está establecido en España, el sujeto pasivo es el cliente (art. 84.Uno.2.º a): es la «inversión del sujeto pasivo».
En palabras de la Agencia Tributaria: «El IVA se liquida por el cliente».
En la práctica: la factura llega sin IVA y tú calculas el IVA, lo declaras como devengado y, si cumples los requisitos, lo deduces.

Dónde se declara

Modelo 303: la Agencia Tributaria dice que el IVA autorrepercutido se declara, con carácter general, en el 303.
La deducción depende de los requisitos de los artículos 92 y siguientes de la Ley del IVA. No hemos leído esos artículos: pregunta a tu gestor si en tu caso puedes deducirlo.
Modelo 349: si el prestador está en otro Estado miembro, es una adquisición intracomunitaria de servicios «que además se informará en el modelo 349».
En el modelo 349 se usa la clave I: «adquisiciones intracomunitarias de servicios localizadas en el TAI» prestadas por empresarios de otros Estados miembros.
El 349 es mensual o, si no superas 50.000 euros en el trimestre ni en los cuatro anteriores, trimestral, en los 20 primeros días del mes siguiente.
No hemos comprobado los números de casilla del 303: tu gestor o el programa de la Agencia Tributaria te los indican.

NIF-IVA y alta en el ROI

Página oficial «ROI, VIES, NIF-IVA» de la Agencia Tributaria:

Debes obtener NIF-IVA y darte de alta en el Registro de Operadores Intracomunitarios (ROI) si eres destinatario de servicios de empresarios no establecidos por los que eres sujeto pasivo.
Se pide con el modelo 036 (casilla 582 y fecha prevista de la primera operación en la casilla 584).
Con el NIF-IVA, la plataforma puede comprobar tu número en VIES.

La excepción que hay que mirar

El art. 84.Uno.2.º a) tiene excepciones. Dos de ellas, literales:

d') «prestaciones de servicios de arrendamientos de bienes inmuebles que estén sujetas y no exentas».
e') «prestaciones de servicios de intermediación en el arrendamiento de bienes inmuebles».
En esos casos no hay inversión del sujeto pasivo: el prestador no establecido sería quien declara el IVA español.
Desde el 1 de enero de 2023 (Ley 31/2022), el Manual práctico de IVA 2023 de la Agencia Tributaria lo resume así: se excluyen de la inversión «Las prestaciones de servicios de intermediación en el arrendamiento de bienes inmuebles» «efectuados por empresarios o profesionales no establecidos en el TAI». Esta exclusión no exige que el alquiler esté sujeto y no exento.
Vivienda turística sin servicios hoteleros: la comisión de la plataforma es intermediación en un alquiler de inmueble situado en España, así que no hay inversión: la plataforma debe repercutirte IVA español. La consulta V3292-23 de la Dirección General de Tributos (26-12-2023) aplica a esa intermediación «el tipo general del 21 por ciento». La consulta V0106-22 (24-01-2022) decía lo contrario (inversión), pero es anterior al cambio de 2023.
Hotel o vivienda con servicios hoteleros: no hemos confirmado si el alojamiento hotelero cuenta como «arrendamiento de bienes inmuebles» a efectos de esta excepción. Revisa con tu gestor qué dice tu factura y por qué.

Vivienda turística sin actividad empresarial

Lo confirmado:

La Ley del IVA (art. 5.Uno.c) dice que «en particular» son empresarios «los arrendadores de bienes». Quien alquila una vivienda a cambio de dinero es empresario a efectos de IVA, aunque su alquiler esté exento.
Según la Agencia Tributaria, el alquiler de apartamentos turísticos está exento de IVA sin servicios propios de la hostelería y sujeto al 10 % con ellos.
Si el alquiler está exento, desde 2023 la comisión de una plataforma no establecida no se autorrepercute: la plataforma debe cobrarte el IVA español (21 %) en la factura (excepción e') del art. 84.Uno.2.º a), Manual de IVA 2023 de la Agencia Tributaria y consulta V3292-23). Como solo haces operaciones exentas, ese IVA no lo deduces.
Si tu factura de comisión llega sin IVA y con inversión del sujeto pasivo, pregúntale a tu gestor y a la plataforma por qué.

¿Factura la plataforma con IVA español?

No hemos confirmado en fuente oficial qué sociedad te factura (Booking.com B.V., Airbnb Ireland, una entidad de Expedia u otra) ni si alguna cobra IVA español.
Mira tu factura: nombre y país del emisor, su NIF-IVA y si lleva IVA o la mención de inversión del sujeto pasivo.
La Ley 7/2024 (disposición final 17.ª) pide al Gobierno impulsar un cambio europeo para que las plataformas repercutan e ingresen el IVA del alquiler de corta duración. Es un mandato, no una norma vigente.

Lista rápida

Guarda cada factura de comisión y comprueba quién la emite.
Si no lleva IVA y menciona la inversión del sujeto pasivo, pregunta a tu gestor por el 303 y el modelo 349 (clave I).
Comprueba que estás dado de alta en el ROI (modelo 036).
Si alquilas una vivienda turística exenta, pregunta expresamente por la comisión.
No es asesoramiento fiscal: revísalo con tu gestor.

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Preguntas frecuentes

¿Por qué la factura de Booking.com llega sin IVA?

Si la emite una empresa de otro país de la UE y tú eres empresario en España, normalmente el IVA lo declaras tú (inversión del sujeto pasivo, art. 84.Uno.2.º a) de la Ley del IVA). Hay excepciones, como la intermediación en el arrendamiento de inmuebles.

¿Tengo que presentar el modelo 349?

La Agencia Tributaria dice que la adquisición intracomunitaria de servicios se informa en el modelo 349, con la clave I. Confírmalo con tu gestor según tu caso.

Soy particular y alquilo una vivienda turística, ¿esto me afecta?

La Ley del IVA considera empresarios a los arrendadores de bienes. Pero desde el 1 de enero de 2023 la intermediación en el arrendamiento de inmuebles de una plataforma no establecida no tiene inversión del sujeto pasivo: la plataforma te cobra el IVA español (consulta V3292-23 de la Dirección General de Tributos, 21 %). Si tu alquiler está exento, no lo deduces. Confírmalo con tu gestor.

Fuentes

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