Μικρό ξενοδοχείο ή ενοικιαζόμενα δωμάτια το 2026: γνωστοποίηση λειτουργίας αντί για Ειδικό Σήμα, ΜΗΤΕ και διαφορά με τον ΑΜΑ

Ενημέρωση: 10 Νοεμβρίου 2026

Θέλετε να ανοίξετε ένα μικρό ξενοδοχείο ή ενοικιαζόμενα δωμάτια-διαμερίσματα; Διαβάσαμε τον ν. 4276/2014, τις επίσημες σελίδες διαδικασιών του Δημοσίου (mitos.gov.gr, eugo.gov.gr), το άρθρο 111 του ν. 4446/2016 και τις συχνές ερωτήσεις της ΑΑΔΕ (σύνδεσμοι στο τέλος). Ό,τι δεν επιβεβαιώσαμε το λέμε. Δεν αποτελεί νομική συμβουλή: ελέγξτε το με τον λογιστή ή τον σύμβουλό σας.

Κύρια και μη κύρια καταλύματα

Ο ν. 4276/2014 (άρθρο 1 παρ. 2) χωρίζει τα τουριστικά καταλύματα σε δύο ομάδες:

Κύρια ξενοδοχειακά καταλύματα: μεταξύ άλλων τα ξενοδοχεία, οι οργανωμένες τουριστικές κατασκηνώσεις (κάμπινγκ) και οι ξενώνες νεότητας.
Μη κύρια: τουριστικές επιπλωμένες επαύλεις (βίλες), τουριστικές επιπλωμένες κατοικίες και ενοικιαζόμενα επιπλωμένα δωμάτια-διαμερίσματα.
Η ομάδα στην οποία ανήκετε καθορίζει τη διαδικασία, τα τέλη και την κατάταξη.

Το Ειδικό Σήμα Λειτουργίας αντικαταστάθηκε

Στο αρχικό κείμενο του 2014, προϋπόθεση λειτουργίας ήταν η προηγούμενη χορήγηση Ειδικού Σήματος Λειτουργίας (ΕΣΛ). Σήμερα:

Οι επίσημες σελίδες του Δημοσίου αναφέρουν ότι η γνωστοποίηση λειτουργίας «έχει αντικαταστήσει το Ειδικό Σήμα Λειτουργίας».
Νομική βάση: ν. 4276/2014, ν. 4442/2016 και ΚΥΑ 11882/2025 (ΦΕΚ Β΄ 3340/2025), που ορίζει τη διαδικασία μέσω του ΟΠΣ-ΑΔΕ.
Τα καταλύματα που έχουν ήδη ΕΣΛ αναφέρονται ακόμη στον νόμο: δείχνουν τον αριθμό του ΕΣΛ.

Πώς γίνεται η γνωστοποίηση

Μόνο ηλεκτρονικά, με κωδικούς TAXISnet, μέσω του Open Business (η σελίδα του eugo.gov.gr οδηγεί στο notifybusiness.gov.gr).
Αρμόδια είναι η Περιφερειακή Υπηρεσία Τουρισμού (ΠΥΤ) του Υπουργείου Τουρισμού· ο έλεγχος γίνεται μετά την έναρξη λειτουργίας.
Ανάλογα με την περίπτωση, χρειάζονται δικαιολογητικά όπως οικοδομική άδεια, πιστοποιητικό πυρασφάλειας και, αν έχετε πισίνα, τα σχετικά έγγραφα.
Κάθε γνωστοποίηση παίρνει μοναδικό ηλεκτρονικό αριθμό και η διαδικασία ενημερώνει το Μητρώο Τουριστικών Επιχειρήσεων (ΜΗΤΕ).

Τέλη ανά δωμάτιο

Πληρώνονται με e-παράβολο. Το σύνολο εξαρτάται από τη δυναμικότητα:

Ενοικιαζόμενα επιπλωμένα δωμάτια-διαμερίσματα: 10 ευρώ ανά δωμάτιο.
Ξενοδοχεία: 10 ευρώ (5*), 8 ευρώ (4*), 6 ευρώ (3*), 4 ευρώ (2* και 1*) ανά δωμάτιο.
Δεν βρήκαμε επίσημο συνολικό κόστος με όλα τα δικαιολογητικά.

Αστέρια και κλειδιά

Τα ξενοδοχεία κατατάσσονται σε πέντε κατηγορίες αστέρων (ν. 4276/2014, άρθρο 5). Πρέπει να πάρουν πιστοποιητικό κατάταξης από το Ξενοδοχειακό Επιμελητήριο μέσα σε 50 ημέρες από τη γνωστοποίηση.
Τα ενοικιαζόμενα επιπλωμένα δωμάτια-διαμερίσματα κατατάσσονται σε κατηγορίες κλειδιών. Κατά τις επίσημες σελίδες, η κατάταξή τους «είναι προαιρετική»· αν την επιλέξετε, το πιστοποιητικό εκδίδεται μέσα σε 50 ημέρες.
Δεν επιβεβαιώσαμε πόσες κατηγορίες κλειδιών ισχύουν σήμερα.

Ο αριθμός που πρέπει να φαίνεται

Κατά το άρθρο 111 του ν. 4446/2016, όσα καταλύματα έχουν ΕΣΛ ή γνωστοποίηση δεν εγγράφονται στο μητρώο ΑΜΑ, αλλά αναγράφουν σε εμφανές σημείο τον αριθμό του ΕΣΛ ή της γνωστοποίησης σε κάθε πλατφόρμα και μέσο διαφήμισης.
Το Ξενοδοχειακό Επιμελητήριο αναφέρει την αναγραφή του αριθμού ΜΗΤΕ σε όλες τις διαφημιστικές καταχωρήσεις (ν. 4070/2012), και στους ιστότοπους.
Βάλτε τον ίδιο αριθμό στον ιστότοπό σας, στο Booking, στο Airbnb και σε κάθε κανάλι.

Βραχυχρόνια μίσθωση με ΑΜΑ: άλλο πράγμα

Βραχυχρόνια μίσθωση είναι η μίσθωση ακινήτου για λιγότερο από 60 ημέρες (άρθρο 111 ν. 4446/2016). Κατά τις συχνές ερωτήσεις της ΑΑΔΕ (Σεπτέμβριος 2025):

Αν δίνετε υπηρεσίες πέρα από τα κλινοσκεπάσματα, το ακίνητο θεωρείται τουριστικό κατάλυμα και χρειάζεται γνωστοποίηση στο OpenBusiness.
Φυσικό πρόσωπο με 3 ή περισσότερα ακίνητα σε βραχυχρόνια μίσθωση έχει εισόδημα από επιχειρηματική δραστηριότητα, κάνει έναρξη εργασιών και υποβάλλει δηλώσεις ΦΠΑ.
Η έναρξη εργασιών γίνεται μέσα σε 30 ημέρες από τη λήψη του τρίτου ΑΜΑ.
Τα ειδικά θέματα της βραχυχρόνιας μίσθωσης (ν. 5170/2025, πρόστιμα) τα εξηγούμε στον οδηγό /ama-vrachychronia-misthosi-2026.

Τι δεν επιβεβαιώσαμε

Τη μορφή του αριθμού ΜΗΤΕ, ποιος εκδίδει σήμερα το πιστοποιητικό κλειδιών, αν υπάρχουν αλλαγές στη διαδικασία μετά την ΚΥΑ 11882/2025 και την ειδική περίπτωση των επαύλεων με ΕΣΛ. Ρωτήστε την ΠΥΤ της περιοχής σας.

Πώς βοηθά η iQuota

Η επίσημη σελίδα που δημοσιεύει η iQuota για κάθε κατάλυμα δείχνει τον αριθμό μητρώου που μας δίνετε και επιτρέπει απευθείας κράτηση, με πληρωμή στο κατάλυμα και χωρίς προμήθεια. Δεν αντικαθιστά καμία διαδικασία αδειοδότησης και δεν μπορούμε να εγγυηθούμε ότι μια AI θα σας προτείνει.

Θέλετε μια επίσημη σελίδα κρατήσεων που μπορεί να διαβάσει η AI, με τον αριθμό μητρώου σας και τις πραγματικές τιμές και διαθεσιμότητα, χωρίς προμήθεια; Τα πρώτα 30 καταλύματα μπαίνουν δωρεάν έως τις 30 Ιουνίου 2027.

Δείτε το πρόγραμμα Founding Hotels (στα αγγλικά)

Συχνές ερωτήσεις

Χρειάζομαι ακόμη Ειδικό Σήμα Λειτουργίας;

Όχι για νέο κατάλυμα: η γνωστοποίηση λειτουργίας έχει αντικαταστήσει το Ειδικό Σήμα Λειτουργίας. Γίνεται ηλεκτρονικά με κωδικούς TAXISnet.

Είναι υποχρεωτικά τα κλειδιά για τα ενοικιαζόμενα δωμάτια;

Κατά τις επίσημες σελίδες του Δημοσίου, η κατάταξη των ενοικιαζόμενων επιπλωμένων δωματίων-διαμερισμάτων είναι προαιρετική. Τα ξενοδοχεία πρέπει να πάρουν πιστοποιητικό αστέρων μέσα σε 50 ημέρες.

Χρειάζεται ΑΜΑ ένα κατάλυμα με γνωστοποίηση;

Όχι. Κατά το άρθρο 111 του ν. 4446/2016, αναγράφει τον αριθμό του ΕΣΛ ή της γνωστοποίησης σε πλατφόρμες και διαφήμιση αντί για ΑΜΑ.

Πηγές

Περισσότεροι οδηγοί για ξενοδοχεία

Περισσότεροι οδηγοί για ξενοδοχεία →

English