Φορολογία εισοδήματος βραχυχρόνιας μίσθωσης 2026: η νέα κλίμακα 15-25-35-45 %, Ε1 και Ε2, το 5 % και οι μη κάτοικοι

Ενημέρωση: 10 Νοεμβρίου 2026

Αν νοικιάζετε ένα ή δύο ακίνητα με ΑΜΑ, το εισόδημα φορολογείται ως εισόδημα από ακίνητη περιουσία, με δική του κλίμακα. Από το φορολογικό έτος 2026 η κλίμακα αυτή έχει νέο ενδιάμεσο συντελεστή. Ο οδηγός συνοψίζει τι λένε η ΑΑΔΕ, το Υπουργείο Οικονομικών και το ΦΕΚ στις 10 Νοεμβρίου 2026, με τις πηγές στο τέλος. Ό,τι δεν επιβεβαιώσαμε το λέμε. Δεν αποτελεί φορολογική συμβουλή: για τη δική σας περίπτωση ρωτήστε τον λογιστή σας.

Ποιο εισόδημα είναι «από ακίνητη περιουσία»

Κατά τον φορολογικό οδηγό του Υπουργείου Οικονομικών και τις συχνές ερωτήσεις της ΑΑΔΕ:

Από 1-1-2024, το εισόδημα φυσικού προσώπου από βραχυχρόνια μίσθωση έως δύο ακινήτων είναι εισόδημα από ακίνητη περιουσία, αν το ακίνητο παραχωρείται επιπλωμένο χωρίς άλλες υπηρεσίες πέρα από κλινοσκεπάσματα.
Με 3 ή περισσότερα ακίνητα, ή αν παρέχετε άλλες υπηρεσίες, το εισόδημα είναι από επιχειρηματική δραστηριότητα (Ε3, βιβλία, ΦΠΑ). Οι συχνές ερωτήσεις μετρούν τους ΑΜΑ και κρίνουν κάθε συνιδιοκτήτη χωριστά. Τα εξηγούμε στον οδηγό μας για το ΑΜΑ (/ama-vrachychronia-misthosi-2026) και στον οδηγό για το myDATA (/mydata-ilektroniki-timologisi-xenodocheia-vrachychronia-misthosi-2026).
Για νομικά πρόσωπα, το εισόδημα είναι πάντα επιχειρηματικό, ανεξάρτητα από τον αριθμό ακινήτων.

Η κλίμακα του άρθρου 40 ΚΦΕ

Το εισόδημα από ακίνητη περιουσία φορολογείται αυτοτελώς με την κλίμακα της παρ. 4 του άρθρου 40 του ΚΦΕ (ν. 4172/2013). Έως και το φορολογικό έτος 2025:

0 έως 12.000 €: 15 %.
12.001 έως 35.000 €: 35 %.
Άνω των 35.000 €: 45 %.

Τι αλλάζει από το φορολογικό έτος 2026

Το άρθρο 8 του ν. 5246/2025 (ΦΕΚ Α' 198/11-11-2025) τροποποιεί την κλίμακα και, κατά το άρθρο 47 παρ. 3, ισχύει «για εισοδήματα που αποκτώνται από το φορολογικό έτος 2026». Η νέα κλίμακα, όπως τη δημοσιεύει το Υπουργείο Οικονομικών:

0 έως 12.000 €: 15 %.
12.000,01 έως 24.000 €: 25 % (ο νέος ενδιάμεσος συντελεστής).
24.000,01 έως 36.000 €: 35 %.
Άνω των 36.000 €: 45 %.
Στο ΦΕΚ διαβάσαμε τις αλλαγές «12.000,01-24.000», «25» και «>36.000»· τα ποσά της νέας τρίτης γραμμής δεν ήταν αναγνώσιμα στο αρχείο και τα παίρνουμε από τον οδηγό του minfin.gov.gr.
Το εισόδημα του 2026 δηλώνεται με τη δήλωση του 2027. Δεν βρήκαμε ακόμη τις οδηγίες εκείνης της δήλωσης.
Ενδεικτικός λογαριασμός (δικός μας, όχι της ΑΑΔΕ): με φορολογητέο εισόδημα 19.000 €, ο φόρος είναι 1.800 € (15 % στα 12.000) + 1.750 € (25 % στα 7.000) = 3.550 €. Με την παλιά κλίμακα θα ήταν 4.250 €.

Δήλωση Ε1 και Ε2

Κατά τις συχνές ερωτήσεις της ΑΑΔΕ και τις οδηγίες του Ε1 2026:

Φυσικά πρόσωπα με έως 2 ακίνητα υποβάλλουν Ε1 μαζί με το Ε2 («Αναλυτική Κατάσταση για τα Μισθώματα από Ακίνητη Περιουσία»). Με 3 ή περισσότερα, Ε3 και Ε1.
Η δήλωση του 2026 (φορολογικό έτος 2025) υποβλήθηκε ηλεκτρονικά στο myAADE από 16 Μαρτίου έως 15 Ιουλίου 2026.

Η έκπτωση 5 %

Οι οδηγίες του Ε1 αναγνωρίζουν «ποσοστό 5 % επί του ακαθάριστου εισοδήματος» ως δαπάνη επισκευής και συντήρησης, και ο οδηγός του Υπουργείου το περιγράφει ως «εφάπαξ ποσοστό 5 %».

Δεν βρήκαμε επίσημη φράση που να λέει αν οι προμήθειες της πλατφόρμας αφαιρούνται από το εισόδημα του Ε2: ρωτήστε τον λογιστή σας.

Το τέλος ανθεκτικότητας δεν είναι εισόδημα

Κατά τις συχνές ερωτήσεις της ΑΑΔΕ, εισόδημα είναι το συμφωνηθέν μίσθωμα και δεν περιλαμβάνονται οι φόροι και τα τέλη. Το παράδειγμα της ΑΑΔΕ αφαιρεί πρώτα το τέλος ανθεκτικότητας, το τέλος διαμονής παρεπιδημούντων και τον ΦΠΑ, όπου υπάρχει.

Τα ποσά του τέλους είναι στον οδηγό μας: /telos-anthektikotitas-klimatiki-krisi-2026.

Κάτοικοι εξωτερικού

Κατά τον οδηγό του Υπουργείου, όσοι δεν είναι φορολογικοί κάτοικοι Ελλάδας φορολογούνται για το εισόδημα που προκύπτει στην Ελλάδα. Οι συχνές ερωτήσεις της ΑΑΔΕ για κατοίκους εξωτερικού:

Τα μισθώματα δηλώνονται στο Ε1, με κωδικούς TAXISnet· μπορεί να υποβάλει λογιστής με εξουσιοδότηση.
Χρειάζεται ελληνικός ΑΦΜ, που ζητείται ηλεκτρονικά, και μπορεί να οριστεί εκπρόσωπος.
Οι Συμβάσεις Αποφυγής Διπλής Φορολογίας ρυθμίζουν και τα εισοδήματα από ακίνητα· στο κράτος κατοικίας σας μπορεί να υπάρχει επιπλέον υποχρέωση.
Οι πηγές που διαβάσαμε δεν λένε ρητά ότι ο κάτοικος εξωτερικού φορολογείται με ακριβώς την ίδια κλίμακα: επιβεβαιώστε με τον λογιστή σας.

Κέντρο Αθήνας: όχι νέοι ΑΜΑ

Το άρθρο 111 παρ. 2Α του ν. 4446/2016 δεν επιτρέπει πρώτη εγγραφή στο Μητρώο για ακίνητα στο 1ο, 2ο και 3ο Δημοτικό Διαμέρισμα Αθηναίων. Ο ν. 5313/2026 (ΦΕΚ Α' 102/25-06-2026) ορίζει ότι η αναστολή μπορεί να παρατείνεται με κοινή υπουργική απόφαση· για την Α' Δημοτική Κοινότητα Θεσσαλονίκης ισχύει από 1-7-2026 έως 31-12-2026.

Ο οδηγός μας για το ΑΜΑ αναφέρει ισχύ για την Αθήνα έως 31-12-2026. Δεν επιβεβαιώσαμε εδώ τον αριθμό της απόφασης παράτασης ούτε αν θα ισχύει και το 2027.
Η απαγόρευση αφορά νέες εγγραφές, όχι τη φορολογία όσων ήδη έχουν ΑΜΑ.

Πώς βοηθά το iQuota

Το iQuota δημοσιεύει για κάθε κατάλυμα επίσημη σελίδα με άμεση κράτηση, χωρίς προμήθεια και με πληρωμή στο κατάλυμα, που διαβάζουν οι βοηθοί ΤΝ και οι μηχανές αναζήτησης. Το iQuota δεν υποβάλλει δηλώσεις, δεν υπολογίζει φόρους για εσάς και δεν μπορεί να εγγυηθεί ότι μια ΤΝ θα προτείνει το κατάλυμά σας.

Θέλετε επίσημη σελίδα με τα στοιχεία του καταλύματός σας και άμεση κράτηση; Τα πρώτα 30 ξενοδοχεία μπαίνουν δωρεάν έως 30 Ιουνίου 2027.

Δείτε το πρόγραμμα Founding Hotels (στα αγγλικά)

Συχνές ερωτήσεις

Πόσος είναι ο φόρος για βραχυχρόνια μίσθωση το 2026;

Για έως 2 ακίνητα, από το φορολογικό έτος 2026: 15 % έως 12.000 €, 25 % από 12.000,01 έως 24.000 €, 35 % έως 36.000 € και 45 % πάνω από αυτό (άρθρο 40 ΚΦΕ, ν. 4172/2013, όπως τροποποιήθηκε από τον ν. 5246/2025).

Πότε αρχίζει ο συντελεστής 25 %;

Για εισοδήματα που αποκτώνται από το φορολογικό έτος 2026 (άρθρο 47 παρ. 3 ν. 5246/2025), δηλαδή στη δήλωση του 2027.

Με 3 ακίνητα ισχύει η ίδια κλίμακα;

Όχι. Από 3 ακίνητα το εισόδημα είναι επιχειρηματικό, με Ε3 και την κλίμακα των επιχειρήσεων.

Δηλώνω το τέλος ανθεκτικότητας ως εισόδημα;

Όχι. Κατά την ΑΑΔΕ, οι φόροι και τα τέλη δεν περιλαμβάνονται στο μίσθωμα που δηλώνεται.

Ζω στο εξωτερικό: δηλώνω στην Ελλάδα;

Ναι, για εισόδημα από ακίνητο στην Ελλάδα, στο Ε1, με ελληνικό ΑΦΜ (συχνές ερωτήσεις ΑΑΔΕ). Ελέγξτε και τη σύμβαση διπλής φορολογίας.

Πηγές

Περισσότεροι οδηγοί για ξενοδοχεία

Περισσότεροι οδηγοί για ξενοδοχεία →

English