Υπερκράτηση (overbooking) σε ξενοδοχεία και καταλύματα: τι λέει ο νόμος και τι να κάνετε αν συμβεί (2026)

Ενημέρωση: 10 Νοεμβρίου 2026

Φτάνει επισκέπτης με κράτηση και δεν έχετε δωμάτιο: συμβαίνει όταν πουλάτε σε πολλά κανάλια χωρίς συγχρονισμένο ημερολόγιο. Διαβάσαμε τον ελληνικό κανονισμό του 2025, τον νόμο τουρισμού της Ανδαλουσίας, το διάταγμα-νόμο 13/2020, τον πορτογαλικό κανόνα και τις επίσημες σελίδες βοήθειας της Booking.com και της Airbnb (σύνδεσμοι στο τέλος). Ό,τι δεν επιβεβαιώσαμε το λέμε. Δεν αποτελεί νομική συμβουλή.

Τι είναι η υπερκράτηση

Επιβεβαίωση περισσότερων κρατήσεων από τις θέσεις που έχετε για τις ίδιες ημερομηνίες.
Μερικές φορές είναι στρατηγική· σχεδόν πάντα είναι λάθος: δύο κανάλια πουλούν το τελευταίο δωμάτιο ταυτόχρονα.
Δεν είναι μόνο νομικό θέμα: ο επισκέπτης μένει χωρίς κρεβάτι και η κριτική έρχεται ούτως ή άλλως.

Ελλάδα: ο κανονισμός του 2025

ΥΑ 4109/2025 (ΦΕΚ Β' 1546/01-04-2025), Κανονισμός Σχέσεων Παρόχων Τουριστικών Καταλυμάτων και Πελατών:

Άρθρο 4 παρ. 3: δεν επιτρέπεται σύμβαση όταν δεν υπάρχει διαθεσιμότητα.
Άρθρο 4 παρ. 4: αν δεν μπορείτε να φιλοξενήσετε τον πελάτη, εξασφαλίζετε διαμονή σε άλλο κατάλυμα τουλάχιστον της ίδιας κατηγορίας, στην ίδια περιοχή, με τουλάχιστον τις ίδιες παροχές.
Επιβαρύνεστε με τα έξοδα μεταφοράς και την ενδεχόμενη διαφορά μισθώματος.
Άρθρο 15 παρ. 1: διοικητική κύρωση από 300 έως 5.000 ευρώ ανά παράβαση.
Βραχυχρόνια μίσθωση: δεν επιβεβαιώσαμε αν καλύπτεται από τον κανονισμό.

Ισπανία (Ανδαλουσία)

Νόμος 13/2011 για τον τουρισμό της Ανδαλουσίας (BOE):

Άρθρο 25: απαγορεύεται η υπερκράτηση· στέγαση σε άλλο κατάλυμα της ίδιας περιοχής ίδιας ή ανώτερης κατηγορίας, με μεταφορά και διαφορά τιμής σε βάρος του καταλύματος.
Άρθρα 70.8 και 71.17: ελαφρά παράβαση αν μετεγκαταστήσετε τον πελάτη, σοβαρή αν όχι. Άρθρο 78: σοβαρή, 2.001 έως 18.000 ευρώ.
Διάταγμα-νόμος 13/2020, άρθρο 24: ίδιος κανόνας για τα ξενοδοχεία.

Πορτογαλία και Ιταλία

Πορτογαλία: στο Decreto-Lei 39/2008 (έκδοση 2009) δεν βρήκαμε ειδικό κανόνα για την υπερκράτηση.
Ιταλία: δεν βρήκαμε επίσημο εθνικό κανόνα· τους περιφερειακούς νόμους δεν τους ελέγξαμε.

Booking.com: μετεγκατάσταση με δικά σας έξοδα

Επίσημη βοήθεια της Booking.com για καταλύματα:

Πρώτα προσφέρετε άλλο δικό σας δωμάτιο ίδιου ή καλύτερου επιπέδου, χωρίς κόστος για τον πελάτη.
Αν δεν έχετε, είναι δική σας ευθύνη να βρείτε κοντινό κατάλυμα ίδιου ή καλύτερου επιπέδου και να το πληρώσετε· ίσως πληρώσετε και τη μεταφορά.
Επικοινωνήστε με την Εξυπηρέτηση Πελατών (24 ώρες, από το extranet) για να σημειωθεί η διπλή κράτηση.
Χωρίς προμήθεια αν είστε στη Booking.com λιγότερο από 30 ημέρες ή είχατε έως τέσσερις διπλές κρατήσεις σε 12 μήνες· αλλιώς η κράτηση χρεώνεται.

Airbnb: κυρώσεις ακύρωσης

Επίσημη βοήθεια της Airbnb για ακυρώσεις από οικοδεσπότες:

Ελάχιστη χρέωση 50 USD.
50 % του ποσού για τις νύχτες που δεν έγιναν αν ακυρώσετε 48 ώρες ή λιγότερο πριν την άφιξη (ή μετά)· 25 % από 48 ώρες έως 30 ημέρες· 10 % πάνω από 30 ημέρες.
Καμία πληρωμή για την κράτηση, πιθανό μπλοκάρισμα ημερολογίου και, χωρίς βάσιμο λόγο, αναστολή αγγελίας ή απώλεια Superhost.
Η διπλή κράτηση θεωρείται ευθύνη του οικοδεσπότη.

Πώς να την αποφύγετε: ένα ημερολόγιο

Χρησιμοποιήστε channel manager που ενημερώνει όλα τα κανάλια μαζί, ή συγχρονίστε τα ημερολόγια (εξαγωγή/εισαγωγή, iCal) και ελέγχετέ τα συχνά.
Συμπεριλάβετε τον δικό σας ιστότοπο και τους βοηθούς AI: αν πουλούν το ίδιο δωμάτιο, πρέπει να βλέπουν την ίδια διαθεσιμότητα.
Μετά από κάθε χειροκίνητη κράτηση (τηλέφωνο, email, ρεσεψιόν), κλείστε την ημερομηνία παντού.
Συμφωνήστε από πριν με γειτονικό κατάλυμα για επείγουσες μετεγκαταστάσεις.

Τι να κάνετε αν ήδη συνέβη

Ενημερώστε τον πελάτη όσο νωρίτερα γίνεται, όχι κατά την άφιξη.
Βρείτε κατάλυμα ίδιας ή ανώτερης κατηγορίας στην περιοχή και πληρώστε μεταφορά και διαφορά.
Αν η κράτηση ήρθε από πλατφόρμα, επικοινωνήστε μαζί της πριν ακυρώσετε.
Κρατήστε γραπτώς τι προσφέρατε και τι δέχτηκε ο πελάτης.

Πώς βοηθά η iQuota

Δημοσιεύουμε το κατάλυμά σας στους βοηθούς AI με απευθείας κράτηση, πληρωμή στο κατάλυμα και χωρίς προμήθεια, με την πραγματική σας διαθεσιμότητα.

Θέλετε μια επίσημη σελίδα κρατήσεων που μπορεί να διαβάσει η AI και έναν σύνδεσμο με τις πραγματικές σας τιμές και διαθεσιμότητα, χωρίς προμήθεια; Τα πρώτα 30 καταλύματα μπαίνουν δωρεάν έως τις 30 Ιουνίου 2027.

Δείτε το πρόγραμμα Founding Hotels (στα αγγλικά)

Συχνές ερωτήσεις

Απαγορεύεται η υπερκράτηση στην Ελλάδα;

Ναι: η ΥΑ 4109/2025 (άρθρο 4) απαγορεύει σύμβαση χωρίς διαθεσιμότητα και υποχρεώνει σε εξασφάλιση άλλου καταλύματος τουλάχιστον ίδιας κατηγορίας.

Ποιος πληρώνει το άλλο κατάλυμα;

Ο πάροχος: έξοδα μεταφοράς και ενδεχόμενη διαφορά τιμής (ΥΑ 4109/2025, άρθρο 4 παρ. 4). Το ίδιο λέει και η Booking.com.

Πόσο χρεώνει η Airbnb αν ακυρώσω λόγω διπλής κράτησης;

Από 10 % έως 50 % του ποσού ανάλογα με τον χρόνο, με ελάχιστο 50 USD, και άλλες συνέπειες.

Πηγές

Περισσότεροι οδηγοί για ξενοδοχεία

Περισσότεροι οδηγοί για ξενοδοχεία →

Español · English · Italiano · Português