ΕΝΦΙΑ 2026 για ξενοδοχεία, ενοικιαζόμενα δωμάτια και βραχυχρόνια μίσθωση: νόμος, συμπληρωματικός φόρος, μείωση 20 % για ασφαλισμένα ακίνητα και 12 δόσεις

Ενημέρωση: 10 Νοεμβρίου 2026

Ο ΕΝΦΙΑ είναι ο ετήσιος φόρος για την ιδιοκτησία ακινήτων στην Ελλάδα: τον πληρώνετε επειδή έχετε το ακίνητο, όχι επειδή το νοικιάζετε. Ο οδηγός συνοψίζει τι λένε η ΑΑΔΕ και η νομοθεσία στις 10 Νοεμβρίου 2026, με τις πηγές στο τέλος. Ό,τι δεν επιβεβαιώσαμε το λέμε. Δεν αποτελεί φορολογική συμβουλή: για τη δική σας περίπτωση ρωτήστε τον λογιστή σας.

Η νομική βάση: από τον ν. 4223/2013 στον ν. 5219/2025

Ο ΕΝΦΙΑ θεσπίστηκε με τον ν. 4223/2013. Από το 2025 οι διατάξεις του βρίσκονται στον Κώδικα Φορολογίας Περιουσίας:

Η εγκύκλιος Ο.3038/23-7-2025 της ΑΑΔΕ κοινοποιεί τον ν. 5219/2025 (ΦΕΚ Α' 130) «Κώδικας Φορολογίας Περιουσίας». Το Βιβλίο Δεύτερο, άρθρα 8 έως 17, αφορά τον Ενιαίο Φόρο Ιδιοκτησίας Ακινήτων.
Οι αποφάσεις της ΑΑΔΕ του 2026 παραπέμπουν και στους δύο νόμους (π.χ. άρθρο 3 παρ. 7Ζ ν. 4223/2013 και άρθρο 10 παρ. 5 ν. 5219/2025).
Δεν επιβεβαιώθηκε η ημερομηνία του ΦΕΚ Α' 130/2025: δεν ανοίξαμε το ΦΕΚ.

Κύριος και συμπληρωματικός φόρος

Ο ΕΝΦΙΑ έχει δύο σκέλη: τον κύριο φόρο, που υπολογίζεται για κάθε ακίνητο με βάση τη φορολογητέα αξία του, και τον συμπληρωματικό φόρο.

Φυσικά πρόσωπα: το άρθρο 44 του ν. 4916/2022 έχει τίτλο «Κατάργηση συμπληρωματικού φόρου φυσικών προσώπων». Αν έχετε τα ακίνητα στο όνομά σας, πληρώνετε μόνο τον κύριο φόρο.
Νομικά πρόσωπα (π.χ. εταιρεία που έχει το ξενοδοχείο): κατά το ίδιο άρθρο, συμπληρωματικός φόρος 5,5 ‰ και 1 ‰ για ακίνητα που χρησιμοποιούνται στην ίδια τη δραστηριότητά τους. Η ΑΑΔΕ το επιβεβαιώνει σε επιστολή προς τη Βουλή (12-11-2021).
Δεν επιβεβαιώθηκε σε ποιο άρθρο του ν. 5219/2025 βρίσκονται σήμερα αυτοί οι συντελεστές: διαβάσαμε το κείμενο του 2022, όχι το άρθρο του νέου Κώδικα.

Ξενοδοχεία, δωμάτια και ΑΜΑ: υπάρχει ειδική ρύθμιση;

Στις πηγές που διαβάσαμε δεν βρήκαμε ειδική απαλλαγή ή ειδικό συντελεστή ΕΝΦΙΑ για ξενοδοχεία ή ενοικιαζόμενα δωμάτια.

Αν το ξενοδοχείο ανήκει σε εταιρεία που το εκμεταλλεύεται η ίδια, ισχύει ο χαμηλότερος συμπληρωματικός φόρος 1 ‰ για ιδιοχρησιμοποιούμενα ακίνητα (βλ. παραπάνω).
Η βραχυχρόνια μίσθωση με ΑΜΑ δεν αλλάζει τον τρόπο υπολογισμού του ΕΝΦΙΑ στις πηγές που διαβάσαμε: ο φόρος αφορά την ιδιοκτησία. Το εισόδημα από τη μίσθωση φορολογείται χωριστά· δείτε τον οδηγό μας για τη φορολογία εισοδήματος (/forologia-eisodimatos-vrachychronias-misthosis-2026).
Δεν επιβεβαιώθηκε αν υπάρχει άλλη ειδική ρύθμιση για ξενοδοχειακά ακίνητα στον ν. 5219/2025.

Μείωση για ασφαλισμένες κατοικίες

Η απόφαση Α.1014/2024, όπως τροποποιήθηκε με τις Α.1002/2025 και Α.1005/2026 (ΦΕΚ Β' 86/14-01-2026), δίνει μείωση στον ΕΝΦΙΑ της ασφαλισμένης κατοικίας:

20 % από το 2025 και μετά, αν η φορολογητέα αξία της κατοικίας δεν υπερβαίνει τις 500.000 €· αλλιώς 10 %. Το 2024 ήταν 10 %.
Μόνο για φυσικά πρόσωπα και για «κατοικία»: διαμέρισμα (κωδικός 1) ή μονοκατοικία (κωδικός 2) στο Ε9.
Η ασφάλιση πρέπει να καλύπτει μαζί σεισμό, πυρκαγιά και πλημμύρα, για τουλάχιστον 3 μήνες του προηγούμενου έτους, για όλη την αξία ανακατασκευής (900 €/τ.μ. για 2024-2026). Για λιγότερο από έναν χρόνο η μείωση είναι αναλογική.
Για τον ΕΝΦΙΑ 2026 η αίτηση υποβαλλόταν στο myAADE έως 16 Φεβρουαρίου 2026. Κατά την ΑΑΔΕ, η μείωση δόθηκε σε 428.147 δικαιούχους.
Η απόφαση δεν αποκλείει ρητά τις κατοικίες με ΑΜΑ ούτε ζητά να είναι κύρια κατοικία. Δεν επιβεβαιώθηκε αν ένα ξενοδοχείο ή κτίριο δωματίων με άλλη κατηγορία στο Ε9 μπορεί να τη λάβει: μάλλον όχι, αφού η απόφαση μετρά μόνο τους κωδικούς 1 και 2.

Μείωση 50 % στους μικρούς οικισμούς

Κατά την ΑΑΔΕ (15-03-2026), το 2026 δόθηκε αυτόματα μείωση 50 % (άρθρο 17 παρ. 3 ν. 5219/2025, απόφαση Α.1063/2026) για κύριες κατοικίες σε οικισμούς έως 1.500 κατοίκων (1.700 σε Δυτική Μακεδονία, Έβρο και ορισμένους παραμεθόριους δήμους).

Προϋποθέσεις: κύρια κατοικία στο Ε1 του 2024, φορολογικοί κάτοικοι Ελλάδας την 1-1-2026, φορολογητέα αξία έως 400.000 €.
Επειδή αφορά την κύρια κατοικία, ένα ακίνητο που νοικιάζεται ολόκληρο με ΑΜΑ ή ένα ξενοδοχείο κατά κανόνα δεν τη λαμβάνει (δικό μας συμπέρασμα).

Πληρωμή 2026: 12 δόσεις

Τα εκκαθαριστικά του 2026 αναρτήθηκαν στις 15 Μαρτίου 2026 (7.155.186 πράξεις, 2,297 δισ. €). Κατά την ΑΑΔΕ και το άρθρο 15 του ν. 5219/2025:

Εφάπαξ ή σε έως 12 ισόποσες μηνιαίες δόσεις, καθεμιά τουλάχιστον 10 €.
Η 1η δόση έληξε στις 31 Μαρτίου 2026 και οι επόμενες λήγουν την τελευταία εργάσιμη κάθε μήνα.
Η τελευταία λήγει την τελευταία εργάσιμη του Φεβρουαρίου 2027 (κατά τον υπολογισμό μας, Παρασκευή 26-02-2027).
Δεν βρήκαμε στις πηγές μας έκπτωση για εφάπαξ πληρωμή το 2026.
Μειώσεις που δεν δόθηκαν αυτόματα ζητούνται στο myAADE, «Τα Αιτήματά μου», με το έντυπο Δ500.

Πώς βοηθά το iQuota

Το iQuota δημοσιεύει για κάθε κατάλυμα επίσημη σελίδα με άμεση κράτηση, χωρίς προμήθεια και με πληρωμή στο κατάλυμα, που διαβάζουν οι βοηθοί ΤΝ και οι μηχανές αναζήτησης. Το iQuota δεν υποβάλλει δηλώσεις, δεν υπολογίζει φόρους για εσάς και δεν μπορεί να εγγυηθεί ότι μια ΤΝ θα προτείνει το κατάλυμά σας.

Θέλετε επίσημη σελίδα με τα στοιχεία του καταλύματός σας και άμεση κράτηση; Τα πρώτα 30 ξενοδοχεία μπαίνουν δωρεάν έως 30 Ιουνίου 2027.

Δείτε το πρόγραμμα Founding Hotels (στα αγγλικά)

Συχνές ερωτήσεις

Ποιος νόμος ρυθμίζει τον ΕΝΦΙΑ το 2026;

Ο ΕΝΦΙΑ θεσπίστηκε με τον ν. 4223/2013 και σήμερα βρίσκεται στα άρθρα 8-17 του Κώδικα Φορολογίας Περιουσίας (ν. 5219/2025, ΦΕΚ Α' 130).

Πληρώνω συμπληρωματικό φόρο ως ιδιώτης;

Όχι. Ο συμπληρωματικός φόρος φυσικών προσώπων καταργήθηκε (άρθρο 44 ν. 4916/2022). Τα νομικά πρόσωπα πληρώνουν 5,5 ‰, ή 1 ‰ για ακίνητα που χρησιμοποιούν τα ίδια.

Ο ΑΜΑ αλλάζει τον ΕΝΦΙΑ;

Στις πηγές που διαβάσαμε, όχι: ο ΕΝΦΙΑ αφορά την ιδιοκτησία, όχι τη μίσθωση.

Πόση είναι η μείωση για ασφαλισμένη κατοικία;

20 % από το 2025, αν η φορολογητέα αξία είναι έως 500.000 €, αλλιώς 10 %, με ασφάλιση για σεισμό, πυρκαγιά και πλημμύρα τουλάχιστον 3 μηνών.

Σε πόσες δόσεις πληρώνεται ο ΕΝΦΙΑ 2026;

Σε έως 12 μηνιαίες δόσεις, από 31 Μαρτίου 2026 έως την τελευταία εργάσιμη του Φεβρουαρίου 2027, με ελάχιστη δόση 10 €.

Πηγές

Περισσότεροι οδηγοί για ξενοδοχεία

Περισσότεροι οδηγοί για ξενοδοχεία →

English