Τι ΦΠΑ έχει μια διανυκτέρευση σε ξενοδοχείο ή σε βραχυχρόνια μίσθωση; Ελλάδα, Ισπανία, Πορτογαλία και Ιταλία (2026)

Ενημέρωση: 9 Νοεμβρίου 2026

Ο ΦΠΑ μιας διανυκτέρευσης εξαρτάται από τη χώρα, τον τύπο του καταλύματος και τις υπηρεσίες που προσφέρετε. Ένα ξενοδοχείο έχει σχεδόν πάντα μειωμένο συντελεστή. Μια βραχυχρόνια μίσθωση μπορεί να έχει ή να μην έχει ΦΠΑ. Αυτά ελέγξαμε σε επίσημα φύλλα και ιστότοπους των φορολογικών αρχών κάθε χώρας (σύνδεσμοι στο τέλος). Δεν αποτελεί φορολογική συμβουλή: όπου δεν μπορέσαμε να επιβεβαιώσουμε κάτι το λέμε, και καλό είναι να το ελέγξετε με τον λογιστή σας.

Ελλάδα: 13%· χωρίς ΦΠΑ έως 2 ακίνητα

Ξενοδοχεία και καταλύματα διακοπών: 13% (Παράρτημα ΙΙΙ του Κώδικα ΦΠΑ, ν. 5144/2024, μέρος Β, σημείο 5). Δεν βρήκαμε αλλαγή του συντελεστή το 2024-2026.
Βραχυχρόνια μίσθωση από 1-1-2024: φυσικό πρόσωπο με έως 2 ακίνητα (2 ΑΜΑ) απαλλάσσεται από τον ΦΠΑ.
Με 3 ή περισσότερους ΑΜΑ είναι επιχειρηματική δραστηριότητα και όλα τα ακίνητα έχουν ΦΠΑ 13%. Μετρούν οι ΑΜΑ που έχετε λάβει, ακόμη κι αν κάποιο ακίνητο δεν είχε έσοδα.
Τα νομικά πρόσωπα εφαρμόζουν πάντα 13%, όσα ακίνητα κι αν έχουν.
Αν παρέχετε υπηρεσίες πέρα από τον ιματισμό, η ΑΑΔΕ το θεωρεί τουριστικό κατάλυμα, με έναρξη επιχειρηματικής δραστηριότητας.
Το τέλος ανθεκτικότητας στην κλιματική κρίση δεν επιβαρύνεται με ΦΠΑ. Το τέλος παρεπιδημούντων, όπου ισχύει, μπαίνει στη βάση του 13%.
Η μείωση 30% σε ορισμένα νησιά: το επίσημο κείμενο αναφέρεται σε αγαθά· δεν επιβεβαιώσαμε ότι ισχύει για τη διαμονή.

Ισπανία: 10% στα ξενοδοχεία και περιπτώσεις τουριστικών κατοικιών

Ο ισπανικός νόμος ΦΠΑ 37/1992 ορίζει γενικό συντελεστή 21% (άρθρο 90) και 10% για ξενοδοχειακές υπηρεσίες, κάμπινγκ και εστίαση (άρθρο 91.Uno.2.2.º).

Ξενοδοχείο ή διαμέρισμα με ξενοδοχειακές υπηρεσίες: 10%, μαζί με το πρωινό.
Τουριστική κατοικία χωρίς ξενοδοχειακές υπηρεσίες: έως 30-11-2026 απαλλάσσεται από τον ΦΠΑ.
Από 1-12-2026, το Real Decreto-ley 29/2026 καταργεί την απαλλαγή για επιπλωμένες κατοικίες που μισθώνονται στον ίδιο πελάτη για έως 30 νύχτες (εκτός από την κύρια κατοικία του εκμισθωτή): 10%. Την κύρωσή του από τη Βουλή δεν την επιβεβαιώσαμε σε επίσημη πηγή.

Πορτογαλία: 6% στη διαμονή

Η διαμονή, και το alojamento local, έχει μειωμένο συντελεστή 6% στην ηπειρωτική χώρα (Λίστα Ι, σημείο 2.17). Αζόρες και Μαδέρα: δεν επιβεβαιώθηκαν.
Περιλαμβάνει το πρωινό αν δεν τιμολογείται χωριστά.
Καθεστώς απαλλαγής (άρθρο 53.º): κύκλος εργασιών έως 15.000 € το προηγούμενο έτος.

Ιταλία: 10% στα ξενοδοχεία· χωρίς ΦΠΑ στη locazione breve ιδιωτών

Ξενοδοχεία και άλλα καταλύματα: 10% (DPR 633/1972, πίνακας A, μέρος III, αρ. 120). Ο κανονικός συντελεστής είναι 22%.
Locazione breve: μίσθωση έως 30 ημέρες από φυσικά πρόσωπα εκτός επιχειρηματικής δραστηριότητας, χωρίς ΦΠΑ. Αν προσφέρετε πρωινό ή άλλες υπηρεσίες, μπορεί να θεωρηθεί επιχείρηση.

Πώς να δείχνετε την τιμή

Η Οδηγία 2011/83 (άρθρο 6 παρ. 1 ε) απαιτεί να ενημερώνεται ο καταναλωτής για τη συνολική τιμή συμπεριλαμβανομένων των φόρων πριν από τη σύμβαση. Η Οδηγία 98/6 ορίζει την τιμή πώλησης των προϊόντων ως την τελική τιμή με ΦΠΑ και κάθε άλλο φόρο.

Δείχνετε πάντα την τιμή ανά νύχτα και το σύνολο της διαμονής με ΦΠΑ.
Μη διαφημίζετε σε ιδιώτες τιμή «συν ΦΠΑ».
Αν κάποιο τέλος πληρώνεται χωριστά στο κατάλυμα, γράψτε το καθαρά δίπλα στην τιμή.
Αν αλλάξει ο ΦΠΑ, ενημερώστε και τις τιμές που έχετε ήδη δημοσιεύσει για εκείνες τις ημερομηνίες.

Έλεγχος σε 10 λεπτά

Μετρήστε τους ΑΜΑ σας στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής.
Καταγράψτε τις υπηρεσίες που δίνετε πέρα από τον ιματισμό.
Ελέγξτε αν χρεώνετε σωστά 13% ή καθόλου ΦΠΑ.
Ελέγξτε ότι ιστότοπος και κανάλια δείχνουν την τελική τιμή με ΦΠΑ.
Αν έχετε απορίες, στείλτε σήμερα αυτές τις ερωτήσεις στον λογιστή σας.

Πώς βοηθά η iQuota

Η iQuota δεν δίνει φορολογικές συμβουλές και δεν εισπράττει από τον επισκέπτη: η πληρωμή γίνεται στο κατάλυμα και το παραστατικό το εκδίδετε εσείς. Δημοσιεύουμε το κατάλυμά σας στους βοηθούς AI με τις τελικές σας τιμές, ώστε ο επισκέπτης να βλέπει αυτό που θα πληρώσει.

Θέλετε μια επίσημη σελίδα κρατήσεων που μπορεί να διαβάσει η AI και έναν σύνδεσμο με τις πραγματικές σας τιμές, χωρίς προμήθεια; Τα πρώτα 30 καταλύματα μπαίνουν δωρεάν έως τις 30 Ιουνίου 2027.

Δείτε το πρόγραμμα Founding Hotels (στα αγγλικά)

Συχνές ερωτήσεις

Έχω 2 ακίνητα βραχυχρόνιας μίσθωσης. Χρεώνω ΦΠΑ;

Όχι, ως φυσικό πρόσωπο με έως 2 ΑΜΑ απαλλάσσεστε από τον ΦΠΑ, εφόσον δεν παρέχετε υπηρεσίες πέρα από τον ιματισμό.

Και αν έχω 3 ακίνητα;

Τότε είναι επιχειρηματική δραστηριότητα και όλα τα ακίνητα έχουν ΦΠΑ 13%, σύμφωνα με την ΑΑΔΕ.

Τι ΦΠΑ έχει η διαμονή σε ξενοδοχείο;

13%, σύμφωνα με το Παράρτημα ΙΙΙ του Κώδικα ΦΠΑ (ν. 5144/2024).

Πηγές

Περισσότεροι οδηγοί για ξενοδοχεία

Περισσότεροι οδηγοί για ξενοδοχεία →

Español · English · Italiano · Português