Alojamento Local em 2026: fim da CEAL, seguro obrigatório e o que mudou com o DL 76/2024

Atualizado: 8 de novembro de 2026

Muitos titulares de alojamento local no Algarve ainda têm dúvidas sobre o que ficou do pacote «Mais Habitação». Este guia resume o que está em vigor a 8 de novembro de 2026, com as fontes oficiais no fim. Não é aconselhamento jurídico: para um caso concreto, fale com o seu contabilista ou advogado.

A resposta curta

Em novembro de 2026:

A CEAL (contribuição extraordinária sobre o alojamento local) já não existe: foi revogada pelo Decreto-Lei n.º 57/2024, com efeitos a 31-12-2023.
O registo de AL deixou de ter validade de 5 anos e voltou a poder ser transmitido (Decreto-Lei n.º 76/2024, em vigor desde 1-11-2024).
O seguro obrigatório continua: a câmara pode pedi-lo a qualquer momento e a falta de seguro válido leva ao cancelamento do registo.
Os municípios com mais de 1.000 registos têm até 31-12-2026 para decidir sobre o seu regulamento de AL (Decreto-Lei n.º 151/2026).

CEAL: revogada

O artigo 3.º do Decreto-Lei n.º 57/2024, de 10 de setembro, revoga o artigo 22.º e o anexo da Lei n.º 56/2023, onde estava a CEAL, e o n.º 3 do artigo 44.º do Código do IMI (coeficiente de vetustez aplicado ao AL).

Pela Declaração de Retificação n.º 34/2024/1, a revogação produz efeitos a 31 de dezembro de 2023.
Por isso não há CEAL a liquidar relativa a 2023 nem aos anos seguintes.
Não encontrámos nota oficial da AT sobre devoluções; se pagou algo relacionado, confirme com o seu contabilista.

DL 76/2024: o que mudou no registo

O Decreto-Lei n.º 76/2024, de 23 de outubro, alterou o regime do DL 128/2014 e revogou parte da Lei «Mais Habitação». Os pontos principais:

Acabou a renovação obrigatória a cada 5 anos: foi revogado o artigo 6.º-A do DL 128/2014.
Foi levantada a suspensão de novos registos de apartamentos e estabelecimentos de hospedagem (revogação dos artigos 18.º a 21.º da Lei 56/2023).
O registo volta a ser transmissível, salvo limites que a câmara fixe para registos novos em áreas de contenção.
A câmara tem 60 dias (90 em áreas de contenção) para se opor a um novo registo.
Limite de capacidade: 9 quartos e 27 utentes.

Condomínio

Segundo o novo artigo 6.º-B do DL 128/2014:

O AL numa fração autónoma não constitui uso diverso do fim a que se destina, e já não é precisa autorização prévia do condomínio (exceto para hostels).
O condomínio pode opor-se com deliberação de dois terços da permilagem do prédio, que só vale para pedidos posteriores.
Pode pedir o cancelamento do registo ao presidente da câmara com deliberação fundamentada de mais de metade da permilagem, por atos repetidos que perturbem o descanso dos condóminos.

Seguro obrigatório

O artigo 13.º-A do DL 128/2014 (introduzido pela Lei n.º 62/2018) obriga o titular a celebrar e manter válido um seguro multirrisco de responsabilidade civil que cubra riscos de incêndio e danos patrimoniais e não patrimoniais causados a hóspedes e a terceiros.

O titular é solidariamente responsável com os hóspedes pelos danos que estes causem no edifício.
Com o DL 76/2024, a câmara pode pedir a prova do seguro a qualquer momento, com prazo de 3 dias; se não for entregue, o registo é cancelado.
O RNAL passa a mostrar a data de validade do seguro.
O guia de 2021 do Turismo de Portugal indica um capital mínimo de 75.000 euros por estabelecimento e por sinistro; não confirmámos se o valor mudou desde então.
Segundo a imprensa (Observador, junho de 2026), as câmaras já tinham cancelado mais de 10 mil registos por inatividade ou falta de seguro, entre eles 1.548 em Lagos.

Regulamentos municipais no Algarve

O DL 76/2024 permite às câmaras aprovar um regulamento de AL, com áreas de contenção e de crescimento sustentável por freguesia. O Decreto-Lei n.º 151/2026, de 30 de julho, deu mais tempo:

Os municípios com mais de 1.000 registos a 31-12-2025 que ainda não decidiram podem fazê-lo até 31 de dezembro de 2026.
As suspensões de novos registos em curso podem ser prorrogadas uma vez, no máximo até 31-12-2026, e caem quando o regulamento entrar em vigor.
Lagoa tem um projeto de regulamento em discussão pública (versão de 5-1-2026); não confirmámos a aprovação final.
Para Albufeira, Loulé, Portimão, Lagos e Faro não encontrámos regulamento aprovado: confirme na página da sua câmara e no Diário da República (2.ª série).

O que fazer agora

Uma lista curta:

Tenha a apólice do seguro à mão (em PDF) para a enviar em 3 dias se a câmara a pedir.
Verifique no RNAL que os dados do registo e a validade do seguro estão corretos.
Mostre o número de registo em todos os anúncios e na sua página.
Acompanhe a câmara: até 31-12-2026 podem surgir regulamentos e áreas de contenção.

Porque também conta para a IA

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Perguntas frequentes

A CEAL ainda se paga em 2026?

Não. Foi revogada pelo Decreto-Lei n.º 57/2024, com efeitos a 31 de dezembro de 2023.

O registo de alojamento local caduca ao fim de 5 anos?

Já não. O DL 76/2024 revogou a renovação obrigatória a partir de 1 de novembro de 2024.

O que acontece se não tiver seguro?

A falta de seguro válido é fundamento de cancelamento do registo, e a câmara pode pedir a prova com 3 dias de prazo.

Fontes

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