IVA e IMI do Alojamento Local e dos hotéis em 2026: isenção do art. 53.º, taxa de 6 %, IMI e AIMI

Atualizado: 10 de novembro de 2026

Além do IRS, quem explora um Alojamento Local ou um pequeno hotel no Algarve lida todos os anos com dois impostos: o IVA sobre o que cobra ao hóspede e o IMI (e, às vezes, o AIMI) sobre o imóvel. Lemos o ofício circulado da AT sobre o novo regime de isenção do art. 53.º, quatro informações vinculativas, os artigos 18.º e 41.º do Código do IVA e os artigos 112.º e 135.º-B do Código do IMI no Portal das Finanças, e as páginas fiscais de duas câmaras do Algarve. As ligações estão no fim. O que não confirmámos, dizemos. Não é aconselhamento fiscal: para o seu caso, fale com o seu contabilista certificado.

A resposta curta

Em novembro de 2026, segundo as fontes oficiais que lemos:

O alojamento, incluindo o alojamento local, está na taxa reduzida de IVA de 6 % no continente (Lista I, verba 2.17, e art. 18.º, n.º 1, a) do CIVA).
Quem tem sede ou domicílio em Portugal e não faturou mais de 15.000 € no ano civil anterior pode ficar no regime especial de isenção do art. 53.º: não liquida IVA, mas também não deduz o IVA das despesas.
No regime normal, a declaração periódica é trimestral (até ao dia 20 do 2.º mês após o trimestre) se o volume de negócios for inferior a 650.000 €.
O IMI dos prédios urbanos vai de 0,3 % a 0,45 %, conforme a taxa que cada município fixa (CIMI, art. 112.º).
Em zonas de pressão urbanística, o município pode majorar até 100 % a taxa de IMI de prédios afetos a AL (art. 112.º, n.º 19, a)).
O AIMI incide sobre prédios urbanos habitacionais e terrenos para construção; os prédios classificados como comerciais, industriais ou para serviços ficam fora (art. 135.º-B, n.º 2).

IVA: taxa de 6 % no alojamento

Art. 18.º e Lista I do Código do IVA:

Taxas no continente: 6 % (Lista I), 13 % (Lista II) e 23 % (normal). Os Açores e a Madeira fixam taxas próprias (n.º 3); não confirmámos os valores.
A verba 2.17 abrange, nas palavras da AT, «alojamento em estabelecimentos do tipo hoteleiro ou similares, incluindo alojamento local» (informação vinculativa 29462, de março de 2026).
Taxa de limpeza cobrada com a estadia: segue o alojamento e paga 6 %. Se o hóspede contratar limpeza extra, à parte, essa limpeza paga 23 % (mesma informação).
Cessão de exploração: quem presta o alojamento em nome próprio fatura a 6 %; o que o explorador paga ao proprietário é um serviço a 23 %, salvo se o proprietário estiver no art. 53.º (informação vinculativa 30668, de agosto de 2026).
Pequeno-almoço, refeições e outros serviços: veja o guia geral /iva-alojamento-local-hotel-taxas-2026; não repetimos aqui as regras.

O regime de isenção do art. 53.º

Redação do DL 35/2025, segundo o Ofício Circulado 25062/2025 da AT:

Limite: volume de negócios anual em território nacional, no ano civil anterior, não superior a 15.000 € (líquido de IVA).
Só para quem tem sede ou domicílio em Portugal: um proprietário não residente sem domicílio cá fica fora, mesmo registado para IVA (n.º 3).
A lei não exclui o alojamento: o ofício só afasta exportações e atividades conexas e atos isolados. A AT admite expressamente o art. 53.º para proprietários de AL em cessão de exploração (informação vinculativa 30668).
Se começar a atividade a meio do ano, estima o volume de negócios até 31 de dezembro, sem o converter em valor anual (exemplo do ofício: início em julho com 10.000 € previstos).
Na fatura escreve «IVA – Regime de Isenção». Fica sem direito a deduzir o IVA das compras (obras, mobiliário, comissões).
Não confirmámos em fonte oficial que obrigações declarativas concretas mantém no regime (o art. 57.º do CIVA não abriu): confirme com o contabilista.

Quando sai da isenção

Ofício Circulado 25062/2025 e informação vinculativa 29188:

Se ultrapassar 15.000 € no ano, entrega a declaração de alterações nos 15 dias úteis seguintes ao fim do ano e liquida IVA a partir de 1 de janeiro (para 2025, o prazo era 22 de janeiro de 2026).
Se, no próprio ano, passar 18.750 € (os 15.000 € mais 25 %), deve IVA a partir da fatura que faz ultrapassar esse valor (art. 58.º, n.º 5, b)).
Exemplo: um apartamento em AL que faturou 14.000 € em 2025 pode estar isento em 2026; se chegar a 18.750 € em agosto, a fatura que passa esse valor já leva IVA a 6 %.
Com plataformas, conte o que fatura ao hóspede pela estadia, não o que recebe depois das comissões; confirme com o contabilista se tiver dúvidas.

Declaração periódica do IVA

Art. 41.º do Código do IVA (Portal das Finanças):

Regime mensal: volume de negócios igual ou superior a 650.000 € no ano anterior; entrega até ao dia 20 do 2.º mês seguinte ao das operações.
Regime trimestral: volume de negócios inferior a 650.000 €; entrega até ao dia 20 do 2.º mês seguinte ao trimestre (por exemplo, o 3.º trimestre até 20 de novembro).
Junho e 2.º trimestre: até 20 de setembro.
Pode optar pelo regime mensal na declaração de início de atividade ou de registo (n.º 2).

IMI: taxas e o AL

Art. 112.º do Código do IMI e informação vinculativa 9931:

Prédios urbanos: de 0,3 % a 0,45 %. A assembleia municipal fixa a taxa todos os anos; se não a comunicar à AT até 31 de dezembro, aplica-se 0,3 %.
O município pode reduzir até 20 % a taxa de prédios arrendados (n.º 7), mas o AL não é arrendamento: não conte com essa redução sem confirmar.
Zonas de pressão urbanística: majoração até 100 % para prédios afetos a AL (n.º 19, a)), por deliberação da assembleia municipal. Não confirmámos que câmara do Algarve a aplica hoje.
Abrir um AL num apartamento não muda, por si só, a classificação do prédio: conta a licença de utilização da câmara. Se a licença passar a serviços, o coeficiente de afetação do VPT passa de 1,00 para 1,10 e tem 60 dias para entregar a declaração Modelo 1 do IMI (informação vinculativa 9931).
O IMI de um ano paga-se no ano seguinte: uma prestação em maio até 100 €, maio e novembro até 500 €, maio, agosto e novembro acima (Guia Fiscal PwC 2026, fonte não oficial).

Taxas de IMI no Algarve

Das páginas oficiais que conseguimos abrir:

Tavira: 0,30 % para prédios urbanos (taxas aprovadas pela assembleia municipal a 30-12-2025, sob o título 2026), redução de 20 % para prédios arrendados para habitação permanente, majoração de 30 % para degradados no centro histórico e IMI familiar de 30, 70 ou 140 € conforme os dependentes. A página não refere o AL.
Albufeira: a câmara propôs 0,3 % nas «Taxas para 2025 respeitantes a prédios urbanos», ou seja, o IMI de 2025 cobrado em 2026 (reunião de 18-11-2025, aprovação por unanimidade na câmara). A votação da assembleia municipal: por confirmar.
Loulé: a assembleia municipal votou a fiscalidade para 2026 a 19-12-2025, com redução para as freguesias do interior e para famílias com dependentes; a taxa concreta: por confirmar.
Faro: não conseguimos abrir a página da câmara; taxa por confirmar.
Confirme sempre a taxa do seu prédio na nota de cobrança do IMI no Portal das Finanças.

AIMI: o adicional ao IMI

Arts. 135.º-A e 135.º-B do Código do IMI e perguntas frequentes do Portal:

Incide sobre a soma dos VPT dos prédios urbanos que tem a 1 de janeiro: «prédios urbanos habitacionais e os terrenos para construção».
Ficam fora os prédios classificados como comerciais, industriais ou para serviços e como «outros» (art. 135.º-B, n.º 2).
AL em moradia ou apartamento com licença habitacional: entra na soma do AIMI. A AT já respondeu que um prédio habitacional não está excluído (informação vinculativa 18433); não há regra própria para o AL.
Hotel ou outro empreendimento turístico inscrito como serviços: fora do AIMI. Veja na caderneta predial como está inscrito o seu.
Pessoas singulares: só paga acima de 600.000 € de VPT (1.200.000 € para casados com opção pela tributação conjunta), a 0,7 %, com 1 % e 1,5 % nos escalões mais altos; empresas, 0,4 %; pagamento em setembro. Estes valores vêm do Guia Fiscal PwC 2026 (não oficial); não abrimos os arts. 135.º-C e 135.º-F no Portal.
Pode haver dedução do AIMI no IRS ou IRC para imóveis em arrendamento ou hospedagem, com condições: confirme com o contabilista.

E o IRS?

O rendimento do AL tributa-se no IRS pela categoria B, com coeficientes de 0,35, 0,50 ou 0,15: está explicado no guia /irs-alojamento-local-categoria-b-coeficiente-2026.
O IMI pago é uma das despesas que pesa na escolha pela opção da categoria F, descrita nesse guia.
Áreas de contenção e regras municipais do AL no Algarve: veja o guia /alojamento-local-algarve-novos-registos-areas-contencao-regulamentos-municipais-2026.

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Perguntas frequentes

Que IVA paga o alojamento local em 2026?

6 % no continente, como o resto do alojamento (Lista I, verba 2.17 do CIVA), incluindo a taxa de limpeza cobrada com a estadia. Se faturou até 15.000 € no ano anterior e tem domicílio em Portugal, pode ficar isento pelo art. 53.º.

Qual é o limite do art. 53.º do CIVA em 2026?

15.000 € de volume de negócios em território nacional no ano civil anterior. Se no próprio ano passar 18.750 €, deve IVA a partir da fatura que ultrapassa esse valor.

O AL paga AIMI?

Se o apartamento ou a moradia estiver inscrito como habitacional, conta para o AIMI, que só se paga acima de 600.000 € de VPT para pessoas singulares. Prédios inscritos como serviços, como a maioria dos hotéis, ficam fora (CIMI, art. 135.º-B, n.º 2).

Fontes

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