IRS do Alojamento Local em 2026: categoria B, regime simplificado e coeficientes

Atualizado: 10 de novembro de 2026

Quem tem um Alojamento Local no Algarve declara-o no IRS todos os anos, e a pergunta repete-se: que parte do que recebo é tributada? Lemos os artigos 28.º e 31.º do Código do IRS na versão do Portal das Finanças, as perguntas frequentes e o folheto da AT sobre AL, duas informações vinculativas e a Lei n.º 56/2023 («Mais Habitação»). As ligações estão no fim. O que não confirmámos, dizemos. Não é aconselhamento fiscal: para o seu caso, fale com o seu contabilista certificado.

A resposta curta

Em novembro de 2026, segundo o Código do IRS publicado no Portal das Finanças:

A exploração de AL gera rendimentos empresariais da categoria B do IRS.
No regime simplificado, o rendimento tributável do AL em moradia ou apartamento é 35 % do que recebe (coeficiente 0,35, art. 31.º, n.º 1, alínea c)).
Se a moradia ou o apartamento estiver numa área de contenção, o coeficiente é 0,50 (art. 31.º, n.º 1, alínea h)).
O estabelecimento de hospedagem fica nos 0,15 das atividades hoteleiras e similares (art. 31.º, n.º 1, alínea a)).
Quem explora moradia ou apartamento pode optar, ano a ano, pelas regras da categoria F (art. 28.º, n.º 14).
O rendimento apurado é englobado e tributado às taxas gerais do IRS (art. 31.º, n.º 3).

Os coeficientes, um a um

Art. 31.º, n.º 1 do Código do IRS (última alteração indicada na página: DL 49/2025):

0,15: vendas, restauração e bebidas e «atividades hoteleiras e similares, com exceção daquelas que se desenvolvam no âmbito da atividade de exploração de estabelecimentos de alojamento local na modalidade de moradia ou apartamento».
0,35: «rendimentos de prestações de serviços não previstos nas alíneas anteriores». Como o AL em moradia ou apartamento está excluído dos 0,15, fica aqui; o folheto da AT sobre AL di-lo expressamente.
0,50: AL em moradia ou apartamento «localizados em área de contenção» (alínea aditada pela Lei n.º 2/2020, Orçamento do Estado para 2020).
0,95: saldo positivo das mais-valias e menos-valias e outros incrementos patrimoniais.
0,10: subsídios à exploração e outros rendimentos da categoria B não previstos.
Modalidade «quartos»: a lei só exclui dos 0,15 a moradia e o apartamento e o folheto só fala da hospedagem. Não encontrámos texto oficial que diga qual coeficiente se aplica aos quartos; confirme com o seu contabilista.
Exemplo simples: 30 000 € de rendas de AL num apartamento fora de área de contenção dão 10 500 € de rendimento tributável (antes da regra dos 15 %, abaixo).

A regra dos 15 % de despesas

Art. 31.º, n.º 13 (aditado pela Lei n.º 114/2017):

Aplica-se aos coeficientes das alíneas b) e c), ou seja, também ao AL a 0,35. Pelo texto, não se aplica aos 0,50 nem aos 0,15.
Se 15 % dos rendimentos for superior à soma de certas despesas comunicadas à AT, a diferença é somada ao rendimento tributável.
Contam, entre outras: encargos com pessoal, rendas de imóveis afetos, outras despesas com faturas (consumos, eletricidade, água, comunicações, seguros, deslocações) e, para imóveis afetos a AL de que seja proprietário, usufrutuário ou superficiário, 4 % do valor patrimonial tributário (alínea d)).
Despesas mistas, de uso pessoal e da atividade, contam a 25 % (n.º 14).
Até ao fim de fevereiro do ano seguinte, identifique no Portal das Finanças as faturas da atividade e os imóveis afetos ao AL (n.º 15). Pode também declarar os valores na declaração de rendimentos (n.º 16), mas tem de os provar.

Regime simplificado ou contabilidade organizada

Art. 28.º do Código do IRS:

Fica no regime simplificado quem não ultrapassou 200 000 € de rendimentos da categoria B no ano anterior (n.º 2).
Pode optar pela contabilidade organizada na declaração de início de atividade ou até ao fim de março do ano em que quer mudar (n.º 3 e 4).
O regime simplificado cessa se os 200 000 € forem ultrapassados em dois anos seguidos ou, num só ano, em mais de 25 % (n.º 6).
Antes de começar, entregue a declaração de início de atividade; o folheto da AT indica os CAE 55201 e 55204.

A opção pela categoria F

Art. 28.º, n.º 14 (aditado pela Lei n.º 42/2016):

«Os titulares de rendimentos da exploração de estabelecimentos de alojamento local na modalidade de moradia ou apartamento podem, a cada ano, optar pela tributação de acordo com as regras estabelecidas para a categoria F.»
Vale só para moradia e apartamento, não para hospedagem nem quartos.
Segundo as perguntas frequentes do Portal, com a opção «o rendimento mantem a sua qualificação na categoria B», e na categoria F as despesas «devem estar documentalmente comprovados».
Compensa quando as despesas reais (condomínio, IMI, obras, manutenção) são altas face à receita. Não confirmámos em fonte oficial a taxa aplicada ao AL com esta opção; peça a simulação ao seu contabilista antes de entregar a declaração.
A taxa autónoma de 25 % que a Lei n.º 56/2023 fixou no art. 72.º é para rendas de arrendamento habitacional; não a aplique ao AL sem confirmação.

Mais-valias e saída do AL

Imóvel que esteve afeto ao AL e é vendido antes de três anos após voltar ao património particular: o ganho é categoria G, mas tributado com as regras da categoria B (CIRS art. 10.º, n.º 16, segundo a informação vinculativa 26828 de 2024).
Nesse caso não se aplicou a exclusão de mais-valias do art. 50.º da Lei n.º 56/2023 (vendas entre 1-1-2022 e 31-12-2024 para amortizar crédito à habitação), diz a mesma informação.
As regras de afetação de imóveis à atividade mudaram com o Orçamento do Estado para 2021 (Lei n.º 75-B/2020), com um regime transitório no art. 369.º. A informação vinculativa 28854, de janeiro de 2026, mostra que a venda posterior pode beneficiar do reinvestimento em habitação própria (art. 10.º, n.º 5), se se cumprirem as condições. Cada caso depende da data de afetação e das opções feitas: veja-o com o contabilista.
Passar o AL a arrendamento habitacional: o art. 74.º-A do Estatuto dos Benefícios Fiscais (Lei n.º 56/2023) isenta as rendas até 31-12-2029, mas só para AL registado e em uso até 31-12-2022 com contrato inscrito no Portal até 31-12-2024. Para contratos novos, o prazo já passou.

O que mudou desde o «Mais Habitação»

A Lei n.º 56/2023 alterou os arts. 10.º, 41.º e 72.º do Código do IRS, não o art. 31.º: os coeficientes do AL ficaram como estavam.
A CEAL, contribuição extraordinária sobre o AL criada pela mesma lei, foi revogada (DL 57/2024): veja o guia /alojamento-local-2026-ceal-seguro-obrigatorio.
O DL 76/2024 mudou o regime do AL (registo, transmissão), não estes artigos do IRS.
Orçamento do Estado para 2026 (Lei n.º 73-A/2025): não encontrámos alterações aos arts. 28.º e 31.º; as páginas oficiais desses artigos não mostram alterações posteriores. Atualizou os escalões gerais do IRS.
Áreas de contenção: são definidas por cada câmara. Pergunte à sua no Algarve se o seu AL está numa, porque isso muda o coeficiente de 0,35 para 0,50.

Outras obrigações fiscais

Faturação: veja o guia /faturacao-alojamento-local-hotel-programa-certificado-atcud-2026.
IVA do alojamento e regime de isenção do art. 53.º: veja o guia /iva-alojamento-local-hotel-taxas-2026.
As plataformas comunicam os seus rendimentos à AT (DAC7): veja o guia /dac7-booking-airbnb-comunicam-financas-rendimentos-alojamento-2026.

Como a iQuota ajuda

Publicamos o seu alojamento nos assistentes de IA com reserva direta, pagamento no alojamento e sem comissão, com os seus preços reais do dia. Menos comissões não mudam o coeficiente, mas mudam o que lhe fica.

Quer uma página oficial de reserva que a IA consiga ler e um conector com os seus preços e disponibilidade reais, sem comissão? Os primeiros 30 alojamentos entram grátis até 30 de junho de 2027.

Ver o programa Founding Hotels (em inglês)

Perguntas frequentes

Qual é o coeficiente do IRS para o Alojamento Local em 2026?

No regime simplificado, 0,35 para AL em moradia ou apartamento, 0,50 se estiver em área de contenção e 0,15 para estabelecimento de hospedagem (Código do IRS, art. 31.º, n.º 1). Sobre os 0,35 aplica-se ainda a regra dos 15 % de despesas (n.º 13).

Posso declarar o AL na categoria F?

Sim, se for moradia ou apartamento: o art. 28.º, n.º 14 permite optar, a cada ano, pelas regras da categoria F. O rendimento continua qualificado como categoria B e as despesas têm de estar comprovadas.

Quando tenho de ter contabilidade organizada?

Quando os rendimentos da categoria B ultrapassam 200 000 € em dois anos seguidos, ou mais de 25 % num só ano (art. 28.º, n.º 2 e 6). Antes disso pode optar por ela até ao fim de março.

Fontes

Mais guias para hotéis

Mais guias para hotéis →

English